前海综合规划获批，总体空间结构和产业布局确定

据中国证券报记者获悉，由深圳市规划国土委、前海管理局提交的《前海深港现代服务业合作区综合规划》日前获得深圳市政府批复通过。作为前海开发建设的纲领性规划，《综合规划》确定了前海的总体空间结构和产业布局，这也意味着前海将进入大规模开发建设的实质阶段。

　　《综合规划》显示，前海合作区综合功能用途的用地面积约720公顷，约占前海合作区总用地面积的48%，滨海休闲带和水廊道含水廊道中的水域用地面积约207公顷，约占前海合作区总用地面积的14%，道路及交通设施用地的用地面积约348公顷，约占前海合作区总用地面积的23%，市政设施用地及其他用地的用地面积约217公顷，约占前海合作区总用地面积的15%。

　　根据规划结构，前海桂湾片区地面积约295公顷，基准建筑总量约950万平方米；重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，吸引企业总部集聚，同时配套发展具有国际服务品质的生活性服务业和公共服务业，打造集中展示前海合作区整体城市形象的核心商务区。铲湾片区用地面积约310公顷，基准建筑总量约580万平方米；重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾片区和妈湾片区的功能拓展，安排教育、医疗、文化等在内的公共服务业，打造功能复合的综合发展区。妈湾片区用地面积约620公顷，基准建筑总量约1060万平方米；重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

　　针对此前备受争议土地整备问题方面，此次《综合规划》也明确了前海土地整备的相关要求，提出已出让土地的土地使用权属性变更及出让方式等内容。《综合规划》指出，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且土地使用的产业类型符合前海合作区主导产业导向要求的，原土地使用权人可以向市规划国土部门申请变更土地用途。而原有的南山污水处理厂、妈湾电厂、前湾电厂、南山垃圾焚烧厂等作为市政设施保留并实施现址改造，月亮湾电厂、南山热电厂等设施基地则搬迁至其他地区。

　　上述申请将由深圳市规划国土委受理，以市场评估地价标准计算土地用途变更前后的地价差值作为底价，以公开出让方式确定土地使用权人：如在公告规定的期限内无其它竞得人报价的，则由原土地使用权人按照底价补缴地价后继续开发建设；如在公告规定的期限内有其它竞买人报价的，以现场竞价方式确定竞得人，竞得人应当向原土地使用权人支付已确定的原合同约定用途市场评估地价，并按照成交价向政府补缴地价后继续开发建设。而按照本规定以现场竞价方式确定土地使用权人的，成交价高于底价的溢价部分，原土地使用权人分享一定比例的溢价。

　　另一方面，前海未来的投资力度也将空前巨大。资料显示，前海综合规划投资估算涵盖土地整备、填海工程、基础设施、建筑工程、其他不可预见费用等五大类。其中建筑工程以基准开发规模为统计口径，其他不可预见费用包括了各种工程勘察费用、可行性研究费用、工程监督管理费用、财务费用、税收费用等，不包含设备、人员等企业生产要素的投入。前海合作区总建设投资约 3898 亿元，其中土地整备投资约 178亿元、填海工程投资约52 亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约 2800 亿元、其他不可预见费用投资约 186亿元。

　　根据规划提出的建设时序安排，今年前海主要启动水廊道、道路等市政基础设施的建设，启动重大基础设施搬迁工作，全面展开土地整备工作。2014年全面推进交通及市政设施建设，主干路及市政管线基本形成，土地整备工作基本完成。2015年前海合作区基础设施全面建成，具备基本建设条件，初步形成优良的营商环境，具备招商引资条件。

来源：中国证券报

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