楼市调控再升级 限购能否“限价”

　　3月15日晚间，南京、青岛发布限购措施，楼市调控进一步加码。据统计，仅今年3月份以来，就已有杭州、南昌等九个二线城市的限购措施升级，还有滁州、三亚、赣州等六个三四线城市出台新政调控楼市。春节后的短短一个多月，便掀起了一波楼市调控的“小高潮”。

　　南京等地的限购政策强调，为了贯彻落实国家因城施策、分类调控的要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”之定位，强化住房的居住属性。然而，一边是限购政策，一边是“疯狂”上涨的房价，新一轮限购能否遏制房价的过快上涨？

　　限购政策“遍地开花”

　　自去年“9·30新政”以来，热点城市的房价趋于平静，而此前一路萧条的三四线城市以及部分二线城市的楼市则迎来了“春天”。怎奈“春脖子短”，新一轮的楼市调控再度来袭。

　　记者经梳理发现，除了海南、安徽、山东等省一级政府出台有各类房地产政策外，如今已有不下10个二线城市出台了调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，还有6个三四线城市也加入到调控行列中。

　　3月15日晚间，南京、青岛接连出台了楼市调控政策。此前一天的3月14日，赣州市政府办公厅也印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。其实，对于楼市的调控远不止上述三地，近期，陆续有二三四线城市加入到楼市调控行列中。3月2日，杭州楼市限购再升级，明确暂停对已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月8日，南昌市也出台了相关楼市调控政策，确保住宅量价平稳。3月9日，安徽省滁州市七部门联合发文调控楼市，强调实行差别化住房信贷政策。3月12日，三亚市政府也发布了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

　　此外，环北京区域的楼市调控亦在不断升级。自3月以来，环北京区域限购的城市已有3个，包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区。而在此之前，河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县以及天津市下辖的武清区均不同程度地加码了限购措施。

　　克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱分析认为，在这些实施调控的三四线城市中，涿州和张家口都处于环北京地区，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区将举办2022年冬奥会等原因，也带来了部分投资客，调控强化亦在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付则应属于“未雨绸缪”。另外，如今三亚的房价也已经达到2万元/平方米左右，再加上去年以来整个海南楼市的明显好转，因此，对三亚楼市的调控也是顺理成章。

　　而在亚豪机构市场总监郭毅看来，楼市何时会出限购政策并不只是局限于某个时间节点上，如果近期楼市仍然过热，那么政府有可能会随时出台相关政策进行收紧。

　　坚持住房属性

　　自去年年底中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位之后，住房的居住属性就变成了热点话题。

　　为了贯彻落实这一方针，近期就有多个城市接连发布了限购政策。其中，15日晚间由南京市政府发布的最新通知中指出，“为进一步贯彻落实国家宏观调控精神，强化住房居住属性，市政府研究决定，自2017年3月16日起，在现行住房限购政策基础上做出调整。”而经梳理，青岛等地的限购政策中也提到了“住房的居住属性”。

　　专家表示，随着热点一二线城市房价的“高歌猛进”，不少刚需购房者在居高不下的房价面前真是“望洋兴叹”。于是，退而求其次，选择在三四线城市购房。溢出的刚需推高了三四线城市的房价。

　　据国家统计局日前公布的数据显示，今年1月至2月，全国商品房销售面积为14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高了2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长了23.7%。

　　对此，中金公司房地产分析师张宇判断指出，此轮销售超预期主要是来自三四线城市的强劲销售贡献的。对比持续监测的60个大中城市，预计三四线城市销售面积同比增速将在30%以上。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从数据看，一线城市受调控影响，交易量有所降温，而二三四线城市的表现则超过预期，投资外溢现象明显，尤其是一线城市周边的三四线城市出现热销，一些楼盘的外来投资客超过了六成。投资需求释放拉动销售数据，这也是调控升级的重要原因。

　　恒大集团董事局主席许家印表示，应建立房地产的长期限价机制。目前，不少房价上涨过快的城市都实行了限价、限贷、限购的“三限调控”，但许家印认为，调控的核心机制应该是限价，而且是长期限价。

　　“限购”能否“限价”

　　事实上，经过过去多年来的调控，房价仍然呈现出向上走的态势，那么，此轮调控，房价能否走出“越限越涨”的怪圈？

　　在方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1月至2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持了快速增长。

　　而在房地产成交量如此快速上涨的背后，一些投资客的身影也“藏”不住了。

　　当一线大城市的房价已经涨到普通人可望不可即、投资客也望而却步的时候，三四线城市却成为炒房者的最爱。相比于一线城市动辄数万元一平方米的高价，这些城市几千元一平方米的价格对于投资客来说可谓是“白菜价”。

　　而对于“三四线城市的房地产市场还能火爆多久”这个问题，中原地产首席分析师张大伟表示：“如果说信贷有所收紧，那么三四线城市的这个行情会很快结束。而如果信贷不收紧，会一个又一个城市地继续蔓延下去。”

　　此前张大伟也曾表示，2017年三四线城市不会收紧，还是以去库存为主。同样，方正证券首席宏观经济学家任泽平团队也认为，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。

　　由此观之，“限购”到底能否“限价”现在还得画个问号。

　　而限购、限贷等一系列配套措施的出炉，到底有没有可能解决房地产市场出现的问题呢？

　　对此，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：“没有达到根本的目的。”李稻葵详细解释道：“有些措施短期还不错，比如说限购，短期内会有用。但是一般来讲，限购政策实行两年之后，很多的投资者都已经满足于不限购的条件了。另外，限购政策太硬、太猛，一刀切也会有误伤，这个不行。所以，我认为一定要有一个长期的根本性措施，地方政府必须要拿出相当大的土地财政收入，卖土地的收入，要成立基金长期租给那些中低收入的人群，以此来稳定房地产市场，让中低收入人群不再受高房价的困扰。同时，按照这个方式，也可以让地方政府化解一部分高库存的问题。”

　　对于未来房地产市场的走势，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从调控政策的走向来看，因城施策仍然是趋势。不过，从总体上看，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市的政策及市场亮点有可能会在三四线城市。在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市“活”起来？如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器？这些都将成为今年各级政府的重点工作。（付依珞）

　　转自：中国商报

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