市场冷热不均 供给结构待调——楼市调控百日成效观察与分析
（资料图片 来源于网络） 3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，在认房又认贷的同时提高非普通住宅首付比例，要求暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。以“3·17”北京楼市调控为节点，全国共52个城市、地区接连出台了调控政策。时过百日，这些房地产调控政策效果如何？6月29日，链家研究院发布的《百日调控全景速览》显示，新一轮楼市调控以来，一线城市新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势；二线城市中，前期较热的二线城市楼市出现冷却，前期价格涨幅较弱的弱二线城市出现阶段性反弹；环京、环沪、环深圳部分城市成交量明显上扬。在此背景之下，又该如何构建房地产调控长效机制？记者结合《百日调控全景速览》内容，就相关问题进行了深入分析。
房贷收紧，一线房地产市场变慢变冷
回顾我国历次房地产政策，无论是刺激还是压制，房贷政策是市场调整的决定性因素，这在2008年以后的市场中表现更加突出。这次行政密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，也与流动性紧缩的市场周期相叠加，对市场形成的冲击是巨大的。
这次调控主动提高了贷款资质和首付比例。北京等15个城市实行“认房认贷”的首套认定标准，“先卖再买”的换房行为被界定为二套，严格纳税记录和离婚资质，严控商住房贷款。各地提高了贷款首付比例，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味着二套房几乎全款购买。
在行政性收紧的同时，金融市场开启了一轮“去杠杆”。中央多次强调抑制资产泡沫，防止资金脱实向虚。银监会多次发文，要求金融机构规范业务操作，以期促进金融市场健康发展。监管层要求金融机构合理收缩信贷规模，预计短期内“紧”仍将是金融政策的主基调。
金融“去杠杆”对房地产贷款的影响立竿见影，主要表现在两个方面：一方面是全国多地多个银行上调房贷利率。部分城市执行首套房利率上浮10%的规定，对首套房实行利率上浮是之前没有出现过的。二套房贷款利率执行基准利率上浮20%，在“认房认贷”政策下，“卖一买一”执行二套首付标准，对于投资需求有较大打击。首套房利率的上浮使得对于首付和利率更为敏感的刚需群体也受到相应的影响，目前的状况是刚需、改善、投资均受抑制。另一方面是银行贷款额度减少，对于贷款资质的审核更加严格，居民贷款难度提高，放款周期从之前的10个工作日左右延长至2个月以上。不少银行暂停接力贷等产品，部分银行甚至暂停了房贷业务。
贷款成本的提高及难度的增加降低了居民对贷款的使用程度。北京链家数据显示，二手房购房客户中使用贷款成交的客户所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客户的贷款成数更是一降再降，已经由2016年年中的52%降至今年5月的35%。信贷环境收紧将更多依靠杠杆的购房需求排挤出局。
本轮一线城市的调控力度最强，北上广深均实行“认房认贷”的政策，执行力度强，且对于购房资质进行了更加严格的认定，新房和二手房市场均出现变慢变冷的态势。
与传统热点城市在调控中降温不同，目前部分三四线城市的市场较为火热。这里的三四线并非广义的三四线，而是大型城市圈周边的三四线城市。调控以来，环京城市圈中，廊坊、香河新房成交量增长，环沪城市圈中，嘉兴、舟山、南京、湖州、太仓等城市的新房成交量明显上扬。环上海和环深圳的部分三四线城市表现尤其明显：浙江嘉兴、江苏无锡等环上海城市受到地理位置和政策环境相对宽松的利好，加上“地王”带动预期，市场交易量出现明显增长，嘉兴的二手房交易量较调控前出现88%的较大幅增长。
调控之下，土地市场竞争依然激烈
这次调控下，总体上全国开发商拿地速度放慢，但部分地区的土地市场依然竞争激烈。
从城市看，长三角地区的杭州、嘉兴、苏州、南通，京津冀地区的承德、衡水，珠三角地区的佛山、肇庆，土地成交量明显增长。从土地溢价率看，江门、宿州、泉州4~5月份土地溢价率超过2倍，马鞍山、襄阳、肇庆、哈尔滨等地区土地溢价在2倍左右。即便是北京采取限房价、竞地价、竞自持的方式，依然挡不住开发商的拿地热情。
从开发商的角度看，碧桂园、中粮地产、龙湖地产等开发商调控后拿地量有明显增加，金地、恒大等4、5月拿地量同比去年大幅增加。华夏幸福在环京土地储备位居第一位，土地储备布局多在廊坊周边以及新区。
房地产交易市场的冷却并没有改变土地市场的高温，开发商之所以在调控后仍然维持较大的拿地热情，主要是受土地供给政策的影响。在土地供应逐年减少的趋势下，开发商拿地的难度越来越高，不仅体现在成本上，还有开发运营方式上。对开发商而言，即便长期持有运营也比无地在手强。因此，开发商在土地市场的争夺战是关乎未来生存空间的战争，一定程度上与二级市场的表现关系不大。
优化供给，构建房地产长效调控机制
结合我国房地产发展的阶段特点和现实问题，链家研究院院长杨现领认为，构建房地产长效机制应从以下几方面入手着力深化供给侧结构调整：
从中长期角度看，房地产调控应与城市圈发展趋势相契合。以北京为例：北京正在大力疏解人口，京津冀一体化加速发展，正需要将产业和人口从北京有序转移到周边城市，形成城市圈。然而，北京与环京地区的市场均陷入冰冻，不利于北京人口疏解。因此，调控应与京津冀城市圈发展以及北京疏解非首都功能相契合。北京采取调控手段的同时，应当对周边地区采取放松政策，引导产业和住房需求向周边地区疏导转移。
与此同时，优化土地供给结构，提高土地供应弹性。一方面，土地供给不仅要与去化周期挂钩，还要与城市的产业、人口结构挂钩。近年来我国经济向服务业主导过渡，人口就业结构也更集中于服务业，实际上大城市居住需求扩张快于产业需求。城市土地供地应当根据产业结构的转变进行调整。对于北京、上海等特大城市，应该通过减少工业用地，引导产业转移带动人口有序疏解。同时，适度提高住宅用地的比例，缓解供不应求的矛盾。另一方面，着眼盘活存量土地，建立闲置土地转让流通制度，鼓励社会资本以参股、联营、转让等方式盘活低效用地。
他认为，扩大存量流通是增加有效供给的重要渠道。在房屋供需总体平衡且新房供应逐步紧缩的趋势下，增加市场有效供给更多需要靠二手房的流通。近年我国存量房流通率仅在1.6%~2.1%之间，比发达国家偏低，一线城市的二手房流通率也比其他国际大城市偏低。这主要由于：我国无房地产持有税，综合持有成本几乎可以忽略，但同时交易税费较多，房屋空置情况较为明显；非商品房性质房屋流通受限。以北京为例，2016年已购公房、央产房和经济适用房三类产权房屋总存量占到北京存量的33.6%，但换手率仅为0.39%。因此，扩大二手房流通，需要平衡房屋流通环节和持有环节税收制度，平衡政策性住房与商品住房的关系。
此外，他建议补齐租赁市场发展短板，让租房成为新市民的居住方式，增加租赁房屋供给。发展购租并举，培育专业化、规模化租赁机构发展面临的突出问题是租赁房屋供应不足。一线城市的存量房屋用于租赁比例仅为20%左右，远远低于发达国家，新增供应中租赁的比例更低，一些城市房屋空置与租赁短缺并存。对此，他建议通过税收安排，鼓励居民将空闲房屋拿出来租赁，同时从新增土地和存量土地盘活方面增加租赁土地供应。此外，还应该加快住房租赁市场立法，重点解决租赁市场中业主随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利3个核心痛点，建立交易双方信用管理机制，保障交易双方合法权益。（本报记者 孙国瑞）
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