高房租、租金贷、黑中介、甲醛超标……长租公寓一次次被推上了风口浪尖。长租公寓行业未来如何健康发展引发了业内的广泛关注。
对于长租公寓来说，当前的市场还处于初级阶段，运营模式尚未完善，一些长租公寓企业都遭遇了“成长的烦恼”：一方面，投资回报周期过长、盈利难，变成长租公寓发展的瓶颈。另一方面，企业为了追求“头部效应”，不计成本做大规模，抢占市场先机。此外，住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。
业内人士建议，在租购并举的格局下，租赁市场监管不应局限于打击“黑中介”，而需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计，以稳定价格、稳定供给、保证居住。
乱象频出引发担忧
不久前，部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作而引发社会关注，尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为了舆论焦点。
目前，国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，而分散式则主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似于“二房东”。
笔者从北京、天津、南京等一二线城市租赁市场看到，机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低，难以形成垄断态势，所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下，去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。
除了房租价格被社会关注外，长租公寓的环保问题也饱受诟病。近日，杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世，家人质疑死亡原因与其租住的长租公寓室内甲醛超标有关。随后，网上不断曝光因长租公寓室内空气质量问题而出现身体不适的“声讨帖”。
“空置的时间越长，赔的钱越多，所以从盈利的角度来说，最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士透露，由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的，存在较高的持有成本，所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高，机构投入改造的成本也会越大，这对利润不高的长租公寓运营商来说是一个需要“自我割肉”的领域。
企业不计成本抢占市场
近年来，万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛，在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际，不少从业者也坦言，重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎儿”，但为了抢占市场先机，一些企业选择了不计成本做大规模。
以天津市为例，为满足不同年龄阶段、不同需求特征群众对租赁住房的差别化需求，住房租赁市场出现了以满足青年需求为主的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓，和以满足家庭需求为主、主打中高端的招商公寓，以及以满足老年需求为主的万科怡园等长租公寓品牌。
招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛表示，走纯市场路线的招商公寓定位中高端，主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售的方式低了大概40%，但在实际运营中还是亏损的，因为按当前市场的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。
“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市，做这种长租公寓的投资回报周期也要在8至10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说，大企业一般都把这类项目放在战略板块，赌市场的长期发展情况。
刘卫民认为，现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”号召，履行企业社会责任；另一方面是为了追求“头部效应”，先不计成本做大规模，抢占市场先机。
监管盲区存隐患
随着城镇化的发展和租购并举的落实，在我国租房的人将越来越多，对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，谁在经营？这些都没有权威数据。
刘卫民说，相关数据主要来自市场机构，但那只是企业数据，亟须摸清底数、发布权威数据。自如CEO熊林坦言，环保安全、租金价格、金融衍生品等都是最受各方关注的风险点，而每个风险点几乎都是监管的盲点。
“住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说，许多基本概念仍无准确定义。不仅如此，法律法规缺失也让监管无从下手。比如，各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目，或多或少不符合规划、土地等相关要求，也不符合消防法的“规划前置”消防审批条件，消防部门无法进行消防审批。
另外，大量行为主体游离于监管之外，让其被动接受监管同样艰难。此前，各地曾要求出租行为各方对出租行为进行主动登记，作为税收征缴和补贴发放的依据，但主动前来登记的个人和机构极少。一方面，房主担心暴露房产信息；另一方面，需要交税也让当事方缺少积极性。根据“放管服”改革要求，各地各部门在相关法律法规缺失的情况下，无法设置相关“备案”乃至“许可”要求租赁企业和租赁项目进行登记，更无法对不接受监管的企业和项目采取强制措施。
不仅事前、事中监管受阻，事后监管也难以开展。比如，《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间，“客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全”暂无定论，也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。
房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方上的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示，国家在商改住、去库存方面原则上支持，但缺乏相关规范性文件。
此外，顶层设计缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。除了租金贷、环保标准低等问题外，房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如，个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵，没人租也不卖，实际上就是变相捂盘惜售，但没有相关法律据来管。还有些运营商通过以租约为基础的资产获得贷款融资，利用与银行正常利率相近的贷款利率同从信托等市场渠道融资的高额利率之间的价差获取套利空间。
“租金价格监管”也并未纳入地方物价或房管部门的职能，处于“三不管”状态。此前，多家公寓也曾被曝光存在诱骗租客办理租金贷的问题。
中原地产首席分析师张大伟指出，金融化带来的“资金池”已经成为长租公寓最大的问题。如今，长租公寓已经不仅仅是一个租赁业态，更是一个个标准的“金融企业”，但对于长租公寓资金池的监管还很少。
许多地方上现行的房屋租赁管理办法几乎没有规范租赁企业的内容，这无法适应新时代租售并举的要求。专家认为，在租购并举的格局下，租赁市场管理不再只是仅仅管住“黑中介”，稳定价格、稳定供给、保证居住，更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计。（付光宇 贾娜 唐云）
转自：中国商报
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