长租公寓发展势头猛 租金会大涨吗？

　　拎包入住、服务到位、管理规范、社群文化氛围浓厚、免除与中介和房东打交道的烦恼……这是85后证券从业者李东给记者罗列出的选择长租公寓的理由，“住得舒服的话，多花点钱也值得。”李东说道。

　　2015年前后，房屋租赁市场出现了一批拥有高质量房源、统一装修风格、标准化服务配备的公寓运营商。而由这些运营商长期持有、统一改造后面向租客开放的集中式或分散式出租房源就是长租公寓。

　　根据相关统计数据，长租公寓的租金要比周边同类型个人房源高出一到二成。“长租公寓的配置比较高，基本上满足拎包入住需求，还有提供休闲、娱乐、聚会的公共空间，以及定期保洁、免费维修等服务。此外，长租公寓的拿房成本、改造成本和运营成本也比一般民房要高。”某长租公寓的管家解释。

　　中国商报记者多方采访后发现，长租公寓在某种程度上提供了便捷、省心又舒适的居住空间，但也加大了一部分人的经济负担和租房难度，已有租客担心，资本大量进入会助长“炒租”风气。

　　“房租涨得太可怕了”

　　记者接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户表示，房租一年一涨很“正常”，一次涨五六百都算少的。

　　东奔西走看了几天长租房后，徐源发出了不少感慨。他发现，在公司所在的北京西三环附近，即便是一间面积不到12平方米、距离地铁站将近两公里的“老破小”次卧，在自如上月租没有3000块钱都拿不下来。

　　徐源口中的自如，是房产中介链家旗下的一个长租公寓品牌，拥有自如友家（合租）、自如整租、自如寓等产品。徐源告诉中国商报记者，他原来租的是北京南三环内方庄附近的自如友家，因为合同到期房东要卖房，不能再续约，只好再找别的房子。由于还比较认可自如的服务，他决定还在自如租房。

　　“但是没想到长租公寓的房租已经抬得这么高。”徐源说。

　　租住在大兴旧宫某小区自如友家的董乔也在为房租的问题担忧，她与另外两家合租一套三居室，房间不到10平方米，加上服务费月租2100元。董乔说，最近听周围的朋友都在抱怨房租涨价，她的租期也将在两个多月后到期，就提前给自如管家打电话询问涨租事宜。

　　董乔告诉记者，管家的说法是，涨租肯定是要涨的，在租期结束前60天系统会自动根据房子的朝向、楼层等整体情况决定涨幅，一般涨一千到两千左右。

　　“我当时还以为是整套房子涨这么多或者是一年涨这么多，被告知就是一个房间、一个月涨这么多！”虽然管家随后又表示，系统测算出来的涨幅会比较大，到时候可以找管家协商，根据实际情况再调整，但董乔依然觉得这个涨幅难以接受。

　　“去年就是为了省些钱，才越搬越远，如果真像管家说的那样要涨一到两千，那我肯定又得换地方了。”董乔表示。

　　中国商报记者接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户也都表示，房租一年一涨很“正常”，一次涨五六百都算少的。

　　“相比较某些房东直租或通过中介租的房源随意涨价，长租公寓是非常稳定的，租期内肯定不会涨；第二年续租的话，我们也会控制涨价幅度，要在收益和租户接受程度之间达到一个平衡。”万科旗下长租公寓品牌泊寓的工作人员陈翔告诉记者。

　　另一个长租公寓品牌湾流国际的工作人员则更为明确地给出数字：“房租第二年确定会涨，涨幅在8%到10%之间。”

　　其实不光是长租公寓，整个租房价格都在一路上扬。国家统计局日前发布消息称，2018年4月份，全国租赁房房租同比上涨2.4%，1至4月累计同比上涨2.5%。

　　这还是全国平均水平，在人口净流入的一线城市，房租的上涨幅度要更大。链家研究院发布的北京租金报告显示，从总体上看，2018年前三个月，北京租赁市场租金水平同比上涨幅度为8%。不过相较于去年同期的17%有大幅回落。

　　去年，易居房地产研究院发布了《全国50城房租收入比研究》，将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%的定义为“租金严重过高城市”。报告显示，2017年6月份，北京人均住房租金为2748/月，居50城榜首，房租收入比为58%，已经属于租金严重过高城市。

　　“赚不了大钱”吗

　　长租公寓现金回流速度慢、利润率较低，目前大部分收入主要依赖租金，也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。

　　租户们抱怨房租涨得快，钱都进了公寓运营商的口袋，但运营商却表示，长租公寓赚不了大钱。

　　万科董事会主席郁亮曾在今年3月份召开的业绩发布会上提到，长租公寓在商品房不能解决住有所居问题的背景下产生，应该赚的是长钱和稳定的钱，现在国家从多个方面给予支持，未来长租公寓市场会越来越好，但指望长租公寓赚大钱是不现实的。

　　旭辉领寓CEO张爱华也曾在公开场合表示，要放长眼光去看待长租公寓，当形成一定规模、自身的综合能力提升之后才会有更多的价值挖掘。

　　湾流国际创始人黄海滨则直接说，长租公寓的核心就是赚小钱。

　　据统计，长租公寓逐渐成为房企布局风口，但最佳模式仍在探索中，目前30强房企超过2/3已经布局了长租公寓，并且扩张十分迅速。但是在盈利上并不乐观，重点城市租金回报率低于2%，北上广深低于1.5%，经测算，轻资产模式回本需要7年以上，重资产则需要更长时间。

　　“跟你说实话，公司不指着这个项目挣钱，至少近期内不指望。”陈翔对中国商报记者表示，长租公寓的前期投入太大，整栋楼租过来，合同一签15年，装修的成本也不低，每个店还要配备若干管家和保洁、维修人员。此外，由于他所在的泊寓项目是商业用地改租赁用地，没有集体供暖，为此还专门建了一个热供应站，“就这一个集体供暖就给项目亏了不少钱。”

　　“我们这家店今年预计得亏损100万左右，这也是以后肯定要调整租金的原因。但涨价也需要考虑租客的接受范围，因为我们是集中式的，不能让它太空了。”陈翔说。

　　长租公寓现金回流速度慢、利润率较低，目前大部分收入主要依赖租金，也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。在传统租房市场上，租赁时间一般为一年。从这一角度看，长租公寓并不像字面意思那样“长租”，中国商报记者从几家长租公寓的管理人以及租户处得知，他们的租期最多也是一年。

　　有受访的租户认为一年一签比较合理，因为长租公寓的大部分租户都是年轻人，面临的不确定因素比较多，没必要一签几年。而有些已经稳定下来的租户则表示希望延长签约年限，减少涨房租的空间。

　　与租户的合同一年一签，这样第二年就可以调整租金，而从房东手里租房时，公寓运营商则会尽量延长与房东的租期。记者以委托房屋的名义咨询自如客服人员，据该客服人员介绍，如果是老旧标准的住房，需要一下签三年的合同，而且三年内租金不变，只有签四年或五年，才能从第二年开始每年有3%的涨幅。如果只签一年合同，则需要满足精装修、家电家具齐全的标准。

　　不过，作为一个普通租房者，董乔并不关心运营商们能不能赚钱，能赚多少钱，她最担心的是，在大批房企纷纷入局的情况下，会不会出现“炒租”，造成租房市场租金连续水涨船高？“那就别提买房了，未来可能连租都租不起了。”（记者 王立芳  文中人名均为化名）

　　转自：中国商报
 

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