据中原地产统计数据显示，2017年全国近110个城市与部门（县级以上）发布的楼市调控政策次数多达270次以上。而在去年高强度调控的态势下，2018年伊始，多地再度发布楼市政策，但这一次调控对于楼市而言不是进一步加紧，而是从一定程度上放松了……那么，对于楼市而言，这样的政策调整又意味着什么呢？
（图片来源：互联网） 两地为楼市政策“松绑”
相比于2017年不断收紧的调控态势，2018年伊始楼市政策就出现了“松绑”的迹象。
1月5日，兰州市发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，对现行房地产调控政策进行调整。该通知的内容包括：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不用再提供社保证明和纳税证明；个人在上述区域内购买的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准），自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。
对于兰州市出台的政策，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，兰州新房库存上升较快，市场供大于求，现在的调整政策属于完善调控，有利于消化当地的一手房库存。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，对于兰州房地产市场来说，市场过热的现象过半都集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既能去库存也可以防范炒房，具有积极意义。”
除了兰州外，南京也在变相为楼市“松绑”。
1月7日，南京市政府发布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷款120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，落户宽松，购房首套不限购，提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要吸引人才政策。从目前来看，一线城市限购严格，房价居高不下，使得很多人才难以落地。在这种情况下，二三线城市的房价相对较低，若放松购房条件，再有购房补贴，显然更能吸引人才的流入。
“一城多策”料成新趋势
对于上文提到的楼市新政策，张大伟表示，本轮房地产调控最大的特点是“一城一策”，而分类调控是本轮调控的主要基调。在房地产发展平稳健康的总体要求下，未来的政策走向不仅仅是“一城一策”，而是“一城多策”。
而对于本次政策的调整，兰州市住房保障和房产管理局在说明中也表示，此举是进一步贯彻“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，落实全国住房城乡建设工作会议关于“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”的有关工作要求，根据兰州市房地产市场的运行实际，因区施策、精准调控的结果。
兰州财经大学房地产系主任刘选认为，兰州此举是针对本地房地产市场实际情况的分类调控，既照顾到实际购房者首次置业和改善型需求等刚性需求的释放，又符合供给侧改革的要求，限购在部分地区“松绑”将加快这些区域房地产去库存的进度。
而对于未来是否会有更多城市效仿兰州进行政策调整，新城控股高级副总裁欧阳捷认为，像兰州这样放松限购政策的做法，未来还是会有一些城市跟进，特别是东北地区、中西部地区的一些三四线城市。
张大伟也认为，后续还有城市会出现政策调整，过去部分城市的“一刀切”限购并不利于市场的平稳，预计更多的城市将执行“一城多策”，实现调控的多样化。
此外，严跃进预计，后续对于一些省会城市来说，郊区市场的购房政策会适当放松，而市区房源不多且房价容易被炒高，所以政策“松绑”的可能性相对不大。
在1月6日开幕的厦门市十五届人大二次会议上，厦门市市长庄稼汉代表厦门市人民政府作《政府工作报告》，提出了2018年厦门市政府的奋斗目标和工作重点。在房地产方面，报告提出，今年厦门将健全完善房地产市场调控长效机制，推进租购并举住房制度建设，实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，有效引导市场预期，加强商品住宅土地供应，加快商业地产去库存，确保去化周期和房价控制在合理区间，全面加快地铁社区等保障性住房建设，促进房地产市场的平稳健康发展。
基于这些，业内人士分析预测，2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位，政策向“一城多策”的分类调控方向迈进。
未来楼市走势如何
2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，地方上以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购、限贷、限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
对于2018年的全国房地产市场走势，中国指数研究院常务副院长黄瑜分析说，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”的测算，2018年全国房地产市场会呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。
“本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场会下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中，一线城市销售面积将保持平稳；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降；三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落的影响，预计全年会保持平稳。”黄瑜强调说。
链家研究院院长杨现领也表示，中国房地产市场在调控压力下预计总体将保持稳定态势。具体来看，2018年不同城市的走势会有明显差异。
其中，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。以北京为例，调控后北京全市月均成交量处在1万套以下的低位，明显低于2015年的正常水平。随着调控效果的消化和前期需求的积累，市场将会小幅回暖，预计2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复，但房价总体将保持平稳。
二线城市内部市场的表现将会继续分化。2017年弱二线城市（大连、长沙、西安等）和调控政策虽严厉，但“补涨”的城市（杭州、成都等）表现较好，但是近两个月的数据显示其市场也开始出现回调，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的强二线城市（厦门、天津、南京等）调控后市场出现大幅降温，其2018年的市场走向与一线城市类似，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。
过去一年，在一线城市的房价受到严控之时，三四线城市房价的大涨已成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为，2017年三四线城市市场“繁荣”的部分原因，是一二线城市调控溢出效应所致。目前，由于大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线城市的成交难以持续，预计2018年三四线城市市场将会迎来降温。
此外，多位专家均看好2018年住房租赁市场的发展前景。杨现领分析称，2017年，在购租并举、租购同权等一系列红利政策的刺激下，住房租赁市场得到了崛起。未来解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工5类人群不同的租住需求，为他们提供以可支付为核心的配套资源及服务，是租赁行业需要首先考虑的突破口。（王轶辰 武新）
转自：中国商报
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