前10月房地产投资小幅回落 整体稳定依然是大趋势

　　近日，国家统计局发布房地产相关数据。2019年1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%；商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%；房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%。

　　具体来看，1—10月份，东部地区房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速比1—9月份回落0.2个百分点；中部地区投资22822亿元，增长10.0%，增速持平；西部地区投资24588亿元，增长15.7%，增速回落0.5个百分点；东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速回落0.4个百分点。

　　从商品房销售和待售情况来看，1月份至10月份，东部地区商品房销售面积52415万平方米，同比下降2.1%，降幅比1月份至9月份收窄0.8个百分点；销售额65844亿元，增长6.8%，增速加快0.8个百分点。中部地区商品房销售面积37960万平方米，增长0.6%，增速加快0.1个百分点；销售额27118亿元，增长6.8%，增速回落0.4个百分点。西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%，增速回落0.8个百分点；销售额26611亿元，增长10.1%。

　　房地产开发企业到位资金情况方面，1—10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

　　房地产投资小幅回落

　　1—10月份，全国房地产开发投资增速比1—9月份回落0.2个百分点。业内专家表示，总体来看，全国房地产开发投资增速回落依然持续，延续了自今年5月以来持续增速回落的趋势。但值得关注的是，东部和东北部地区的回落尤为明显，东部地区由于投资额绝对值高，其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用，东北地区的降温的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。另一方面，市场面促销动作增强，显示出10月“以价换量”效果得到明显体现，房企通过打折促销、精装变毛坯等方式，拉动销量提升，同步平抑了价格上涨预期。此外，值得关注的是，东北地区的销售面积同比依然呈现5%的下降，销售金额仅有3.3%的提升也显示出区域降温在加速，同时更多的销量在向东北地区的核心城市集中。

　　专家分析称，在市场降温的大背景下，整体稳定依然是2019年最后两个月的大趋势。预计商品房成交量价亦不会出现明显波动，但市场信心指数或将延续下跌。

　　对此，中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员王业强在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，虽然2019年1-10月份，全国房地产开发投资同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。但从全年走势来看，房地产开发投资增速是趋稳的。从往年的数据看，房地产开发投资在季末通常都有一个激增的趋势，相对于9月的高基数，必然影响到10月份开发投资数据表现。另外，从新开工面积增速看，增长了1.4个百分点，说明房企新开工热情有所回升；土地购置面积来看，降幅比1-9月份收窄3.9个百分点，说明房企拿地积极性在回升。因此，2019年最后两个月的开发投资将整体稳定在两位数的增速。

　　与此同时，对于前10月房地产开发投资增速小幅回落的情况以及未来的走势，也有业内专家认为房地产投资将出现趋势性回调。从数据上可以看到，房地产投资10月高位回落，结构上拿地费用低位略反弹，而建安投资见顶回落，上游在短暂的分歧加大后价格下行压力后续或将加大。限价政策逐步放开带动复停工缺口和开发速度均出现较明显改善，以及近期融资收紧导致促开发抢回款，是投资脉冲高位的主要原因，但这些影响都较难持续，随着建安投资10月见顶回落，投资趋势性回调将被暴露的更明显。

　　销售面积首次实现正增长

　　值得关注的变化是，今年前10个月，商品房销售面积同比增长0.1%，今年首次实现正增长，单月同比连续4个月正增长。业内人士称，这或许意味着，今年全国商品房销售面积和销售金额有望超越2018年，出乎业内对今年楼市销售将下滑的普遍预判。对此，王业强指出，由于去年基数较高，今年上半年楼市的整体表现不及去年同期。但下半年以来，从7月至10月，全国商品房销售面积连续四个月高于去年同期，累计同比降幅也是逐月收窄，至10月首次转正。按照惯例，房企往往在年末加大销售力度来冲击年度销售目标。供应放量在一定程度上也会带动最后两个月成交的稳步增加，从目前的数据看，全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。

　　“究其原因，可以从供需两个方面来看：一方面，由于市场调控继续施压，使得房地产市场融资进一步收紧，房企面临资金压力增大，不少房企在9、10月加大促销力度，‘以价换量、回笼资金’成为房企应对资金压力的首要选择。另一方面，自2016年，这一轮房地产调控已经持续了3年时间，房地产市场价格整体趋稳或小幅回落，新的利率形成机制促使房贷利率整体下调，同时，在‘一城一策’推动下各地纷纷出台的各种人才房政策、房贷利息房租抵税政策等等，都有利于市场的稳定和刚需以及改善需求的积极入市。”王业强进一步说道。

　　与此同时，万博新经济研究院副院长刘哲向《中国产经新闻》记者表示，在房地产调控趋严的情况下，房地产销售面积增速的变化短期是有所失真的。房地产企业资金紧张，通过抢销售、抢开工加快回笼资金，透支了房地产未来的销售潜力，其并不能准确反映当前房地产的真实的供给和需求关系。考虑到低基数效应，叠加竣工周期，预计未来销售回款还将是房企重要的资金来源，短期房地产销售还会维持一段时间的韧性。但房地产的调控政策不会出现明显松动，也不能把房地产作为短期经济刺激手段。后续房地产销售和投资可能会呈现结构性下行，中西部地区、三四线城市率先显露疲态，之后慢慢波及到东部地区和大城市。

　　事实上，今年以来，楼市调控延续从严基调。根据中原地产研究中心统计，前10个月相关方面共发布482次调控政策。业内专家表示，市场整体预期较为悲观，开发商普遍降价促销，而调控加码“融资端”以后，开发商资金来源增速呈下降态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金下降明显。在当前的市场预期、政策环境以及到位资金环境下，房地产开发投资和销售面积依然出现了较为积极的变化。对此，王业强认为，首先，政策调控的主基调是从严，但也强调分类调控和“一城一策”。在房住不炒的大政策背景下，对于刚需和改善型需求依　然是有很多的政策支持。其次，融资收紧是针对之前市场上各类信贷资金违规入市的集中清理和规范整顿，一些违规企业则有可能在市场压力下资金链断裂退出市场，而对于优质企业正常的资金需求是依然有保障的。当前房企资金来源整体稳定，各类资金来源依然是有不同程度的增长。最后，在市场缺乏更为优质的投资产品的情况下，房地产依然是市场投资的优先选择。在经济压力明显增大的情况下，市场对房地产的期望将有所提升。

　　“短期看，房地产市场将逐渐趋稳并进入回暖通道，长期仍将保持稳定的增长态势。”王业强补充说道。（见习记者 宁婧）

　　转自：中国产经新闻报

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