半年报业绩普遍向好 上市房企净负债率攀升

　　近期，上市房企陆续公布了半年报。截至今年8月22日，在已经披露数据的41家房企中，合计实现营收达4876.8亿元，同比增长了27.54%；实现净利润达426.3亿元，同比增长了33.92%。但在一片繁荣的表象下，一股暗流正在涌动。

　　值得注意的是，无论是龙头房企还是中型房企，均出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减的情况，已持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效，房企的流动性风险隐现。与此同时，房企多元化转型正在加速，体育、零售、冷链、健康、医疗以及食品等都成为房企密集布局的方向。

　　半年报出炉

　　今年上半年的房地产市场，又获得了很大收获。大部分房企都取得了较好的中期业绩“，增收又增利”成为主流。在上述41家上市房企中，33家公司上半年实现了净利润增长。其中，20家公司净利增速超过50%，17家公司净利增长同比翻倍。

　　截至目前，在第一“军团”的四家房企中，万科、碧桂园均公布了半年报。万科在上半年的营收达1060亿元，同比增长了51.8%；归属上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比增长了24.9%。

　　刚刚经历了工程事故风波的碧桂园同样实现了营收和利润的增长。碧桂园在上半年实现营收1318.9亿元，同比增长了约69.7%；毛利约为349.7亿元，同比增长了104.6%；净利润约为163.2亿元，同比增长了94.9%。

　　融创和恒大则发布了半年业绩预告。恒大预计利润规模同比大幅提升，税后净利润增幅在125%以上，核心业务净利润增幅在100%以上。而融创则表示，上半年营收增幅将超过200%，公司拥有人应占利润增幅在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年进一步提升。

　　此外，上半年华润置地的综合毛利润率为48.1%，比去年同期的35.0%有明显提升。其中，开发物业毛利率由32.6%提升为48.6%，投资物业（包括酒店经营）毛利率由63.5%上升至66.6%。

　　在其他房企中，中南建设房地产业务的毛利率为24.35%，比去年同期上升了6.68个百分点。旭辉的毛利率为33.7%，核心净利润率为13.3%，均高于去年同期。

　　值得注意的是，这是在很多城市出台限价政策的背景下取得的业绩。在限价政策严厉的一线城市，很多房地产项目不仅难以取得利润，而且出货都成为了难题。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，不同企业的拿地策略不同，有些企业虽遭遇限价，但其土地是在前几年获得的，成本相对较低。此外，如果企业将重心布局在调控政策不够严厉的城市，同样也会有较好的利润空间。

　　不可否认，过去几年，房地产业的平均利润率呈现出了下降趋势，而到了2017年，部分企业的利润率已开始回升。中信建投研究发展部认为，未来这一情况有望继续改善。

　　现金流出现压力

　　虽然上半年业绩普遍向好，但是在房地产调控持续加码的背景下，资产负债率的上升也成为一种行业现象。

　　以万科为例，在业绩稳步增长的同时，其资产债数据也跟着走高。截至今年6月末，万科拥有总资产1.35万亿元，负债总额为1.14万亿元，资产负债率增至84.70%，比上年末增加了0.72个百分点。报告期末，万科净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍处于行业低位。

　　与此同时，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖集团、蓝光发展、招商蛇口、荣盛发展、中南建设等均出现了净负债率上升的情况。其中，碧桂园上半年净负债率达59%，较去年的56.9%微升；保利地产净负债率达93.26%，较去年末扩大了7个百分点。

　　龙湖集团今年上半年净负债率为54.6%，2017年末为47.7%；华润置地的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光发展，期末净负债率较2017年末提升了22个百分点至115.6%。

　　但在过去的半年里，龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩，如万科实现经营活动产生的现金流量净额为-42.55亿元，同比减少了119.47%。上年同期为218.5亿元，上年末则为823.2亿元。保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元。此外，碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿元，但相比2017年年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

　　中小房企也不例外。蓝光发展上半年实现经营活动产生的现金流量净额为-1.82亿元，而上年同期则为39.10亿元。

　　严跃进表示，净负债率上升、经营性现金流下降，说明企业的支出变多、回款变慢、融资恶化，负债压力增加了。

　　另有资深人士表示，限售、限价、限购等政策导致整个房地产行业的流动性大幅下滑。同时，融资端也持续收紧，比如顺应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的贷款持续收紧，停止了许多房企的发债，行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

　　严跃进还指出，在当前资金面收紧的情况下，房企应适当压缩债务，通过联合开发或者入股等方式降低负债的压力。

　　而部分房企则转向了租赁运营等业务，并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企，即便可以发行应收款ABS，财务成本也会随之上升，中小房企的状况或举步维艰。

　　中金公司分析师张宇认为，此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集，行业集中度预计将加速提升。

　　“从目前来看，主要房企的业绩表现还是不错的，但我们也应看到，很多龙头开发商一方面不断寻找新的并购扩张机会，另一方面也纷纷进行多元化转型。”一位房地产行业人士表示。而健康、养老、教育、体育、零售、旅游、物流等已经成为众多房企多元化发展的尝试。（张晓玲 张忠安）

　　转自：中国商报

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