在今年上半年严格而又密集的楼市调控政策过后，步入“下半场”的楼市或将面临更大调整。如今，已有多个城市再次上调房贷利率，这也为进一步“挤”走炒房客增加了筹码。此外，为了回归“房住不炒”的本质，“租购同权”、“共有产权房”等概念也成为各地在楼市调控中的下一个发力点。对于楼市而言，这些“不利因素”的增多也让房价的上涨动力再次减弱。
（资料图片 来源于网络） 多城上调首套房贷款利率
近期，多地传出了银行继续上浮房贷利率的消息，有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%至10%作为“起步价”。
近日，有媒体报道称，一名购房者称自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时，获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%，且首付高达五成。据该购房者介绍，该商品房为其名下的首套房。对此，该股份制银行的个贷专员表示，确实有部分购房者的首套房贷款利率在基准利率基础上上浮了30%，不过多数贷款人的首套房仍可以申请到最低上浮10%的贷款利率。购房者的资质、房龄以及房屋面积是审批利率的主要参考指标，而50平方米以下的房子可能将不能申请贷款或者贷款利率上浮较高。
据融360监测数据显示，南京地区的17家银行，首套房贷款利率平均为基准利率的1.02倍，达5.03%。其中，最高为基准利率上浮30%。事实上，不仅仅是南京，对于很多城市来说，首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为了“加价”。
据融360发布的报告显示，今年7月，全国首套房贷款平均利率已上升至4.99%，相当于基准利率的1.02倍，这是继2013年出现全面基准利率后，时隔四年全国范围内首套房贷款再现全面回归基准利率的情况。
数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，7月，全国首套房平均利率环比上升了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。
值得关注的是，北京地区的房贷利率上浮明显。据融360监测的数据显示，7月北京地区首套房贷款利率平均折扣为基准的1.01倍，平均利率为4.96%。在监测的30家银行中，在首套房的首付方面有28家银行为3.5成，而在贷款利率方面仍有一家银行执行9.5折优惠利率。目前，部分银行最低可以申请基准利率，但贷款额度需排队受理，另有部分银行执行首套房贷款利率按照基准利率上浮5%至10%的政策，接受利率上浮可优先受理贷款业务。融360分析师认为，北京对于政策的敏感性较高，政策执行力较强，已先于其他一线城市出现变动。综合北京、上海、广州、深圳4个城市走势的特点来看，或许北京的走势较能反映出未来房贷利率的动向。
而房贷利率的上调则提高了购房门槛。以贷款200万元、贷款25年计算，按照等额本息还款法，在基准利率上浮10%后，相比去年的八五折优惠时期，利息成本高出了421603.07元，每月月供增加了1405.34元。
事实上，除了贷款利率外，放款的速度也令诸多购房者“伤不起”。据融360发布的报告显示，今年全年信贷的环境都趋于紧张，因此下半年银行的放款节奏会进一步放缓，进入年末更可能面临银行放款的“冻结期”。
广东探索建立共有产权住房制度
自今年下半年以来，“租赁”、“共有”等字眼就频繁地出现于楼市政策中。8月初，北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代，推出了京版的共有产权房。虽然共有产权房并不是一个全新的概念，但因北京此版方案更加体系化了，因而一石激起千层浪。如今，广东也开始探索建立共有产权住房制度了。
8月22日，广东省住建厅、广东省发改委联合印发《广东省新型城镇化规划（2016-2020）》（以下简称“规划”）。规划称，广东将探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。
规划提出，要推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系。建立完善“以需定建”的住房保障机制。健全保障房申请登记和轮候保障制度，完善准入退出机制。建立保障房使用管理购买服务机制、物业服务费补贴和小区公共设施维护更新制度，加强保障房小区属地管理力度。
规划还提出要全面建立住房公积金和住房补贴双轨制。研究扩大公积金缴存覆盖面的措施，推进住房公积金使用政策调整。建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定的住房贷款。探索住房抵押贷款证券化。按照10%左右的面积标准，在住房保障小区配建经营性设施。
“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国。2007年，江苏淮安在国内首次试点共有产权住房。2010年，上海跟进试点。2013年底，北京推出了自住型商品房，带有一部分“共有产权”的属性，但是并没有在名称及实操中明确。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。
房价上涨动力再减弱
在近半年的楼市调控作用下，楼市趋稳迹象明显。国家统计局日前发布的7月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，15个热点城市新建商品住宅价格同比涨幅降至10个月以来最低，涨幅继续全部回落。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，目前平均房价涨幅加速放缓，同比涨幅为10个月以来最低，回到了2017年春节前的水平。而从环比来看，70个大中城市平均新建商品房住宅环比上涨了0.49%，也是最近5个月以来的最低值，涨幅放缓趋势较为明显。
事实上，一些调控重点区域的房价降幅更加明显。据了解，无论是新房还是二手房，北京的房价均已连续两个月未涨，近年来最严格的调控政策效果正在显现。根据国家统计局北京调查总队近日发布的最新一期北京住宅销售价格指数显示，六七两个月里北京的新建商品住宅和二手住宅价格全部停涨，多数户型甚至还出现了连续降价的情形。
此外，有数据还显示，深圳7月新房成交均价为54446元/平方米，环比下跌了0.08%，同比下跌了4.01%。这是自去年“10·4”新政以来，深圳新房成交均价连续第十个月下滑。
除了一线城市的房价止涨以外，环一线城市的房价也下降明显。
以河北燕郊为例，据链家网披露的成交记录来看，2015年春天这里的二手房房价还保持在每平方米六七千元，但到了今年三四月，这里的价格最高时却已飙涨至每平方米3.5万元以上。而如今部分小区已从6月前的3.1万元/平方米，降到了大约2万元/平方米。而在新房方面，燕郊的楼市也同样跌入了“冰点”。
种种迹象显示，因严控的作用，房价不超过去年10月水平的目标完成在即。事实上，4月中旬，在相关部门对热点城市集中约谈后，地方政府陆续组织开发商召开吹风会，要求在今年年底前，房价确保不超过去年10月的水平。
据相关人士透露，自本轮楼市调控以来，一线城市与二线热点城市例如南京、苏州、杭州、厦门、合肥、郑州、武汉等，都分别以不同形式被相关部门约谈或会商。甚至部分地区被约谈过不止一次，要求控制房价涨幅与加大供应量，减少房企囤房等现象，而有较大涨幅或上涨预期的地方都是主要约谈对象。
上述人士还表示，需要注意的是，调控还要有长久性。近期出现了热点城市新盘开盘即突破限价、放松限购等现象，因此，不能因调控以目标为红线，就出现在确定达到目标后放松警惕开口子，给市场传递错误信号的问题，使调控再度出现反复。（付依珞）
转自：中国商报
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