国土部报告称，租售比失衡表明宏观调控仍需深入，进一步控制房价过快上涨仍是主要任务
北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资回报率”，中央还会有一系列调控政策进行整治。国土资源部近日发布报告对房地产市场作出上述分析。
4月1日，国土资源部发布了一系列报告，主要分析了2009年全国主要城市地价状况、长江沿线经济带城市地价、环渤海地区地价、珠江三角洲地区城市地价、长江三角洲地区城市地价、北京等六个典型城市房地产租售比分析、全国城市地价房价关系等方面内容。
该系列报告由国土资源部土地利用管理司联合中国土地勘测规划院完成。报告显示，2009年我国城市房价、地价持续上涨，105个监测城市总体综合地价水平值为2653元/平方米，其中商业地价最高，为4712元/平方米；其次为居住地价，3824元/平方米；工业地价最低，为597元/平方米。
全国三大重点地区中，长江三角洲地区综合地价水平值最高，为4126元/平方米；珠江三角洲地区综合地价增长率最高，为9.47%，远高于全国5.05%的平均水平；环渤海地区综合地价水平值和综合地价增长率均为最低，分别是2899元/平方米、2.83%。
2009年，地价占去房价比例约三成。在全国重点监测城市中，居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%。报告称，这“基本处于正常市场区间内”，但“并不代表对当前房价、地价水平合理性的判断”，半数城市的居住地价房价比超过了商业地产，说明现阶段住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。
国土资源部同时还对北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛进行了房地产租价比（租售比）跟踪分析。2005年以来，北京居住物业租售比从6.42%降至3.81%，深圳从6.35%降至3.62%，上海从6.80%降至3.75%，杭州从5.74%降至3.84%，天津从5.87%降至3.97%，青岛从6.15%降至3.37%，均低于下调后的五年以上个人住房贷款利率4.16%。六城市商业物业租售比也都出现不同程度的下降。
这份租售比分析报告认为，租售比总体呈下降趋势，甚至已经低于个人住房贷款利率，这表明住宅长期投资者的租金回报收益已经“非常不理想，明显偏离理性投资者的正常投资回报率”。其根源正是供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨。
国土资源部称，租售价格变化未能保持相应速度，在一定程度上反映了租售市场存在失衡，说明宏观调控仍需深入，进一步控制房价过快上涨仍是主要任务。
对于2010年全国城市地价变化趋势，报告分析认为，国家宏观调控已有所调整，这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响，并进而影响地价走势。而全国各地普遍出现的房价、地价过快上涨的局面，必将引发进一步抑制地价、房价过快上涨的政策措施。“从目前的国家政策趋势来看，2010年，还会有一系列调控政策的跟进，地价上涨幅度或会有所放缓。”
其中，由于一线城市用地成本已经大幅增加，土地成本辐射效应已相对减弱，部分用地和开发需求必将转向二三线城市，必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。
报告还建议，要强化调控措施的落实和执行，促进地方政府切实贯彻中央精神，提高博弈成本；同时加大力度促进房地产租赁市场的规范和完善，缩短房地产租赁市场与销售市场发展的差距，双管齐下共同维护房地产市场的稳定发展。■（作者：徐明）
来源：财新网
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