编者按/ 为遏制高房价，政府终于出重拳掀起调控风暴。4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行更为严格的差别化住房信贷政策，并将对地方政府进行“房价问责”。其中包括可暂停发放第三套住房贷款，非本地居民暂停发放住房贷款等。19日，住建部又发出要严查和打击开发商捂盘惜售等加强房地产市场监管的通知，直击开发商在商品房预售中捂盘惜售的“潜规则”。重拳之下各地市场显得措手不及，地产股应声下跌，楼市价量齐升的局面似乎得到遏制，此番楼市集中调控是否能够实现“维稳”目标？我们拭目以待。
像是一场毫无预兆的8级大地震，2010年4月集中出手的房地产调控让许多人都措手不及。投机者抛盘，开发商囤粮，中央的连番出手让房地产业颇有些草木皆兵。在许多购房者眼中，今年房价走低已经是毫无疑问。问题是，房地产向上的抛物线会否就此转向，从此一路向下？
对于地方政府而言，房地产意味着20%以上的税收、25%以上的GDP贡献率，以及超过六成的地方预算外收入。他们的底线在哪里？
乱世用重典
4月20日，银监会网站高调地公开主席刘明康内部会议的发言，其中史无前例表态要限制各种名目的炒房和投机性购房。就在同一天，住房和城乡建设部公开《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，拿出了19项措施给房地产销售市场下“紧箍咒”，甚至要求开发商变动房价要备案公示。
一天前，张景明决定将自己在广、深、沪合共近150套房子一次性放出。这些房子的市值超过2亿元，是张景明这5年来陆续购入的所有物业。“乱世用重典，这次中央要来真的。”张景明最近常常叨念着这句话。
其实这已经是一周以来第三波调控。4月14日国务院首先出台了被称为“国四条”的措施，其后国土资源部公开2010年住房用地供应计划，其中供应量扩大到去年的2.35倍。就在购房者在消化“国四条”所带来的房贷冲击之时，4月17日国务院再发文，这份被称为“国十条”的通知措辞更为强硬，部分调控措施更是前所未见。其中包括可暂停发放第三套住房贷款，非本地居民暂停发放住房贷款等。
尽管已经密集出台了三波重拳，事情似乎还远未到告一段落的时候。4月20日，审计署公布了今年的第六号审计公告，直指包括河北、辽宁、吉林等11个省区在土地出让方面存在各种违规现象。“这是在提醒地方政府，要密切配合此次调控工作。”广州一位负责土地工作的政府官员表示。
这样的解读并非空穴来风，在17日公布的“国十条”当中，表明将建立考核问责机制。在中央的高压之下，地方政府的态度也是前所未有的统一。重庆、上海等城市据说正在酝酿征收特别消费税，北京、广州等城市则加大公共租赁住房等保障房建设。
回看这一周的房地产调控，中央的态度明确，在国务院统领下，财政部、银监会、国土资源部，甚至审计局都表明态度制定措施。“速度极快，力度空前。”中国房地产协会副会长顾云昌这样评价此次调控政策。据其透露，4月初国务院就组织了多场研讨会，除了部分专家外，一些地区的主管领导也飞赴北京。其表示现在出台的主要是金融信贷方面的政策，如果调控效果不明显，政府下一步很可能出台税收调控政策，“这包括房屋保有环节的税收以及土地增值税”。
对于政策的骤然发难，中金公司的分析员高挺认为，中国经济已经连续两个季度保持10%以上的增速。政府发现房地产在经济中的地位没有想象中大，而汽车消费以及出口逐步好转都让政府认为时机已到。现在“政府在逐步降低经济对房地产需求的依赖”，同时他们也认为，目前的房地产调控政策只是在纠正房地产需求释放过快造成的局部过热问题。
“关键问题现在是动手术治病。”张景明认为，动手术是有风险的，“而房地产行业是依靠信心支持的，只要不涨就会跌”，这些措施实施下去后果会如何，中央也许也不能完全把控。
流动性宽裕 开发商不慌
信心受到影响的似乎不仅仅是张景明这种大手笔投资者，还有新盘的销售业绩。广州中原地产的项目部总经理黄韬表示，中原代理的一手楼盘4月17日、18日成交量下跌了50%以上。有业内人士告诉记者，在14日公布“国四条”后，不少开发商就连夜开会应对。不仅立即加大折扣力度，部分楼盘还打算为受房贷冲击的购房者垫付首期款。例如在广州花都一楼盘内，销售人员表示，原本只需三成首付的超大户型现在要上调到五成。但开发商可以帮购房者无息垫付两成，年底偿还即可。
即便如此，黄韬还是认为新政将会起到立竿见影的作用，4月底到5月份，广州楼市成交量会急速下跌，将会有30%的萎缩。
面对有可能大规模缩减的成交量，大型开发商的态度似乎值得玩味。“我们对当前的判断是，房价将来还是会涨。但政府不希望房价涨得太快，希望将过快的上涨势头控制下来。短期内，成交量或会受影响，但希望通过行政手段使房价暴跌是不可能的。”保利地产董事长李彬海态度明确。其理由是影响房价的三大基本因素没有改变，其中最重要的就是通胀预期与人民币预期没变。
“今年资本市场的环境与2008年不一样。”香港凯基证券的分析师表示，现在资本市场的流动性还是非常充裕的，这意味着可以通过各种渠道融得资金。再加上去年创新高的销售业绩，因此今年开发商的资金链还是十分宽松的。
以保利地产为例，今年保利的定向增发计划再度获批。此次保利计划增发近96亿元，在资金支持下，开发商显得有恃无恐，就在政府频繁调控的节点，保利又以19亿元在广东中山拍下一块“总价地王”。
圈钱——圈地这个行业逻辑并没有结束，除了保利外，万科、招商地产、金地集团纷纷公布了他们的融资计划，资金规模均在百亿元左右。有分析认为，国内的资本市场由于存在审批制度，这些公司的融资计划可能会受限制。
但现在的房地产企业都是手眼通天之辈，国内融资受限，但海外渠道依然畅通。4月20日，雅居乐表示拟发行5亿美元的海外债券，目标是亚洲、欧洲及美国的机构投资者。这是近两周内，继碧桂园、恒大、恒盛等企业后，第四家发行海外债券的房地产企业。
与碧桂园一样，雅居乐新发行的债券主要用于赎回前期发行的债券。分析师认为，这是房企调整债务结构的一种手段，例如碧桂园将2011年到期的债务延展到七年之后，这为房企应对短期内的调控留下了充足的资本准备。由于现在海外市场的流动性依旧充裕，“而人民币升值的预期依旧强烈。”香港凯基证券的分析师表示，已经发行的企业债都受到投资者的认可。碧桂园发行的5.5亿美元债券不足一周已经获得大幅超额认购。同样，恒大的6亿美元定向债券也是发行顺利。
据知情人士透露，未来一个半月内，将有八九家房地产企业发行海外债券，而正在筹划的债券发行者则更多。标准普尔的地产分析师符蓓表示：“虽然中央政府出台了一系列较为严厉的调控政策针对房地产市场，但因为投资者已经有心理准备，也不认为现在出台的措施有出乎意料的条款。”因此现在还没有影响投资者对房企债券的认可。
凯基证券的分析师表示，这也可以从另一个角度“理解为何中央要如此密集地出台调控措施”。开发商今年非常“坚挺”，而透过开发商进入中国房地产的海外资金又数量众多，正因如此中央才会密集地重拳出击。
地方政府的底线
现有的调控措施并没有解决根本问题，“房地产与地方财政的关系才是关键。”申银万国（香港）副总经理白又戈表示。不解决这个问题，房地产的总体趋势难改。
“广州正在研究具体的政策，在具体细则未出台前，广州仍然沿用此前的调控措施。”这是广州市国土房管局相关负责人在4月19日的表态。今年3月，广州曾出台名为“穗七条”的调控房价的措施，基本是沿用此前一直使用的方法，其中包括今年重新推出限价房，至少供应10000套限价房，另外还会建立香港式的“勾地”制度。
“这次金融信贷方面的调控力度已经非常大，更具体的临时措施要视市场而定。”广州国土房管局的相关负责人表示，稳定为主，并非普遍打压。合富辉煌的首席市场分析师黎文江告诉记者，此次房贷调控的影响巨大，按照合富辉煌的统计，在改善性购房中，30%是一次性付款，70%是依靠房贷；而投资性购房中，有超过50%是依靠房贷。而此次新政中要求二套房贷首付五成、利率为基准利率的1.1倍，简单换算下来，购房者等于增加了30%的购房成本。“必然会导致楼市成交量显著下降。”黎文江认为。
因此，在市场下探幅度尚未明朗的情况下，广深两地政府并无打算使用“国十条”授予的临时调控措施。除了广州含糊表示沿用旧政策外；4月21日，记者向深圳规划国土局咨询怎样限制“非本地居民购房”时，对方表示具体细则尚在制订中拒绝透露，但其表示会尽快出台。
深圳一位不愿具名的国土部门官员一再表示“国家只是希望房价平稳，并没有说要房地产崩盘”。深圳是众所周知的移民城市，而消化深圳房产的大部分都是非本地居民，具体数字官方没有公布。但业内人士分析，以广州有40%的新房为外地人消化推断，深圳有超过70%的新房是非本地居民购买。正因为如此，相对于中央政府的大开大阖，地方政府的具体细则“尚需时间”研究。有消息人士透露，深圳正在制订的细则更倾向于利用新政加大土地供应，加快城市更新，关于限制购房部分则一笔带过。
“去年为‘保八’，中央向地方财政施压，而地方政府采取的最直接的措施是扩大投资规模，兴建地铁、轨道等项目。”白又戈表示，地方政府的资金只有来源于房地产。虽然“保八”已经成功，但地方政府短期内不可能收回房地产项目，只能继续卖地。如果下狠招打压，地方财政将难以承受。
深圳市房地产研究中心副主任王峰年初曾表示，去年深圳前三季度9.6%的GDP增长中，房地产贡献了1.93%，占比达到了20%。
另外，房地产行业也是地方政府的纳税大户，2009年深圳地税收入中，房地产以及建筑业的税收占比达到了22%。同时在去年的土地出让收入中，深圳达到136亿元。
相对而言，深圳由于高新技术、金融等产业发达，对于土地财政的依赖还不算大。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
在中央只希望稳定房价的政策解读下，地方政府会坐看房价直线下滑吗？（龙飞）
来源：中国经营报
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