“国十条”的出台让中国楼市骤然降温，4月房价涨幅再攀新高，但已是强弩之末。
5月11日，国家统计局发布4月经济运行的各项数据指标，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%%，创下自2005年房价实施月度统计以来的新高。同期，房地产开发投资、施工面积、新开工面积同比增长均超过30%%。成交量的环比下滑则成为房价高企的另一个注脚。国家统计局新闻发言人盛来运表示，“国十条”于4月中旬出台，后半月楼市进入观望状态，价格没怎么跌，但成交量下滑。随着政策进一步落实，“我们相信房地产价格，包括大家购房的预期都会有很大的变化”。显然，遏制房价过快上涨的“国十条”正在逐步显现出其强大威力。但宏观经济的表现为房地产增添了更多的复杂性。CPI、PPI均创下新高，加息预期进一步增强，这对于已经通过差别化信贷政策收缩流动性的房地产而言无疑是“利空”消息。而同期公布的工业增加值和中国制造业采购经理指数表明，我国经济增长动力或在放缓，这也预示着未来我国房地产将面临来自更多方面的考验。
四月房价的翘尾效应
“因为新政是在4月中旬出台的，所以4月的楼市数据应该分开来看。上半月房价延续了今年年初以来的高涨之势，并且局部区域涨得异常凶猛。新政一出，市场降温，但首先反映在成交量上，然后才是价格的调整。”一位资深业内人士如此分析。
4月的房价数据更多地体现了新政出台的根本原因。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨创12.8%的新高，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。在新建住宅销售价格70个样本城市中，海口（64.3%）、三亚（58.2%）、温州（26.1%）、金华（23.8%）、北京（21.5%）涨幅位列前五。
更值得注意的是销售面积与销售金额的变化。据国家统计局数据，4月份我国商品住宅的销售面积7249万平方米，环比3月减少180万平方米；销售额3846亿元，环比3月增加553亿元。一方面，销售面积减少而销售额增加，意味着单价提高；另一方面，销售面积的减少，也初步显现出新政的效应。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，“国十条”对于楼市无异于是一剂强力的退烧针，会导致将来，尤其是二三季度房地产市场出现明显调整。事实上，进入5月以来，新政的效果正在进一步显现。据深圳本地中介机构数据，5月3日~5月9日，深圳新房、二手房成交量均下降三成左右。北京5月上旬日均二手房成交量环比下跌超过五成。易居中国人士透露，目前京、沪、穗、深等一线城市的新盘成交量较新政前下降了60%以上。
“由于市场会存在一个博弈阶段，所以楼市的调整素来遵守先成交量后价格、先二手房再新盘，先一线城市后二三线城市的蔓延规律。但是本次新政较以往都更为严厉，我相信本轮调整蔓延的速度会更快。”上述易居中国人士说。
加息预期放大楼市“利空”
有业内人士将本次差别化信贷等“缩银根”的措施，比喻为房地产市场的一次“加息”，但现在来看，真正的加息似乎正在快步逼近。
据国家统计局数据，4月份CPI延续一季度以来的稳步回升趋势，同比上涨2.8%%，比上月扩大0.4个百分点；PPI则继续大幅攀升，同比上涨6.8%%，比上月扩大0.9个百分点。对此，盛来运表示，目前CPI是结构性的上涨，全年涨幅控制在3%%以内是可能的，全年走势很可能前高后低。
但是，对于CPI、PPI分别创下近18个月、19个月的新高，专家学者普遍对于未来的通胀形势表示担忧。他们认为，目前来看，央行加大公开市场操作、三次上调存款准备金率、对信贷投放进行窗口指导等措施的效果已经显现，下半年除了继续动用数量型工具外，价格工具——汇率和利率的调整很可能在恰当的时机出现。
“预计央行将在6月份开始加息。”赵晓也认为未来通胀压力的确很大。
从宏观面来看，政府显然希望紧缩政策来拉长经济上升的周期。而无论是国际形势还是国内形势，都让加息变得更为迫切。一位分析人士表示，目前市场正处于胶着状态，一旦我国进入加息通道，楼市的资金使用成本将再度提高，对房地产会起到进一步调整的作用。
投资走势考验调控智慧
5月12日，4月宏观数据发布的第二天，中金公司首席经济学家哈继铭便表示，随着房地产新政以及欧洲债务危机的持续作用，相比通胀失控，“中国经济增长放缓的风险更大”。事实上，作为我国经济支柱产业的房地产，其市场的调控往往受制于宏观经济的变动，而这也成为在当前“利空”预期下，房地产商眼中的“救命稻草”。
今年前4个月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%。这背后除了当时对后市普遍的乐观预期外，还有银行资金的大力助推。今年前4个月房地产开发贷款为4552亿元，同比增长39.9%；个人按揭贷款为2955亿元，同比增长102.1%。
“国家调控房价，一些开发商则声称房价不会降，是因为他们的资金很充裕。”一位业内人士说。他认为，如果开发商缩减投资量，以目前的资金状况来说，坚持一年没有问题。
但现实问题是，目前房地产投资再度成为拉动固定资产投资的巨大引擎。今年前4个月，全国城镇固定资产投资为46743亿元，同比增长26.1%，相较3月份的26.4%有所收窄。而房地产投资增速超过固定资产投资10.1个百分点。业内人士认为，如果扣除固定资产投资中房地产投资增速加快的部分，基础设施投资的放缓速度更大。
由于对新政作用的预期，中金公司将今年的房地产投资增速预测从原先的22%下调至15%。事实上，4月全国房地产开发景气指数为105.66，较3月回落0.23个百分点，虽然仍然处于景气区间，但这是自去年4月以来的首次回落，表现出强烈的调整信号。
兴业证券首席经济学家董先安测算，房地产投资下降1%%，会拉动固定资产投资下降约0.24%%。这对于维护宏观经济回暖态势任务较为艰巨的下半年而言，房地产的调控智慧将面临更为复杂的考验。
对此，业界并不乏乐观态度。央行货币政策委员会委员李稻葵指出，这一轮的经济上升在很大程度上是独立于房地产投资的，主要是“铁、公、基”项目的拉动，因此“即便房地产价格出现较大调整，对经济增速的影响也不会太过严重”。
“如果未来经济放缓，一种可能是，政府将放松或部分放松现有的房地产紧缩政策，需求和成交量回升带动房地产投资增长，但房地产市场可能又会进入新一轮的调控周期。另外一种可能是，在房地产之外寻找其他投资增长的机会，弥补房地产投资的不足，巩固房地产政策紧缩的成果。”花旗集团大中华区首席经济学家沈明高公开撰文表示。
“本次房地产调控政策成功的关键，不仅仅在于房价是否能够回归到合理水平，还在于政府能否培育房地产之外的经济增长点，这样调控房价的措施才能具有持久效力。”一位业内人士如此说道。
来源：中国建设报
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