房地产市场：以稳定政策为调控主基调

上半年的房地产市场套用一个非常时髦的词语应该称作：纠结。

这种纠结首先表现在第一季度依然延续着2009年的高位上涨，让人惊心、焦虑。随后，房地产市场迎来了被称为史上最严厉的调控政策——4月17日，国务院办公厅发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”。之后，购房者不再急于出手，而是期望在政策的调控下房价能有所回落；房地产商观望着政策的执行力度，以及其他同行的销售定价策略，推盘审慎。如今新政已满3个月，房地产市场飙升的势头得到遏制，但是各种声音杂起，甚至有人认为调控会“半途而废”，认为这样会导致房地产市场的不景气，伤及中国经济。事实上，我们分析国家在房地产市场走向狂热的时候适时出台严厉的政策，为房市降温，其目标只有一个：抑制房地产市场泡沫，抑制投机，维护中国房地产市场的健康发展，保障中国经济的健康发展。政策的推出、执行、退出与否都要根据这一点来决定。

市场：量跌价滞，各方进入深度博弈期

国家统计局发布的上半年全国房地产市场运行情况显示，6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比首次由涨转降。

全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份上涨0.4%。二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。

70个城市的房价终于出现了分化，28个城市房价环比出现下跌；而在4月份，只有三亚一个城市房价环比微跌。全国一线城市成交量出现明显萎缩。上半年北京销售面积同比下降了31.5%，上海下跌35.8％，广东跌幅为3.2%。但京沪广深的房价同比涨幅依然处在5.8%-13.5%的较高区间。

以上数据说明，新国十条之后，飚升的房价终于停止了上涨，销售量有了比较大的下降。但是房屋价格依然处于高位运行，房地产市场形势依然严峻。一是去年6月份房价已经上涨了不少，11.4％的同比涨幅明显说明房价仍然处于较高位置。二是环比0.1%的下降说明房价的下降幅度只是微调，谈不上拐点。三是全国商品房销售面积在5月份有明显下降，从4月份的8000万平方米降至6800万平方米。但至6月份，部分观望者入市，又回升至9200万平方米，为上半年最高位。房地产市场陷入胶着状态，各方进入深度博弈期。

从消费需求方面来讲，居民对未来房价上涨预期弱化，观望情绪浓厚，购房意愿下降。中国人民银行调查结果显示，72.5%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，该数据自2009年第二季度以来逐季攀升，至本季再创新高。对于未来房价，上涨预期有所弱化。城镇居民观望情绪浓厚而购房意愿下降——未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%，连续2个季度回落，累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。

如同买房者一样，开发商观望情绪同样浓郁。一是由于去年许多企业销售状况良好，资金链不像两年前那样吃紧，不肯轻易降价。二是不少企业对房价报复性反弹心存期待，甚至放慢了开发和销售节奏。但是来自中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，排名前20位的大型房企中，前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上，房企完成全年销售目标面临较大困难。如果成交量持续低迷，开发商的资金压力和销售压力将会逐渐显现。

　　
从土地供应方面来讲，市场热度下降。随着拿地首付的提高和清理地王及空置土地的清查力度加大，土地流拍重现市场。中国指数研究院报告指出，2010年上半年，全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。然而，成交量有逐月下降的趋势。尤其6月份，全国103个城市的住宅用地成交量，环比下降达28%，同比下降为37%。但是，对于市场前景预期分歧拉大，部分开发商认为调控政策有望转向，地产市场一年内回升有望，因而选择逆市拿地。

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