今年年底四成房地产开发贷款将到期

如果9月-10月开发商的销售额不好，将可能出现严重的现金流危机

　　在近期召开的深圳房地产行业专题策略研讨会上，一位来自大型国有银行的人士称，40%的开发贷今年年底到期，对开发商有一定的资金压力。如果9月-10月开发商的销售额不好，将可能会有严重的现金流危机。

　　上述银行人士称，调控后开发贷向优质企业靠拢，向西部和二三线城市倾斜，开发商贷款融资成本普遍上升20%-30%，上市企业负债率约60%-70%，利率变动对开发商利润冲击很大，杠杆越高对利润冲击越大。

　　开发贷款的风险在于，开发商销售回笼减少、利率上升、名单制管理、贷款集中管理、现金流断裂会增加风险。上述银行人士表示，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均占60%左右，但房地产新增贷款占比从高位大幅回落，今年二季度比去年四季度下降43个百分点，同时信托融资成为重要渠道。有预计称，今年上半年的信托融资规模约达800亿元；诸多融资渠道受约束增加，企业融资难度和压力增大。

　　从土地储备贷款来看，土地流拍、收入减少、贷款集中到期可能出现偿付风险。公开数据显示，2009年土地出让金收入占地方财政收入的45%，比2008年提高10个点。估算39%的省债务余额与当年可用财力比超过100%，预计平台公司半数都是靠借新还旧。

　　目前按揭贷款房价比在70%-80%，估算二套房以上贷款占20%以上，空置率20-30%。在房价跌30%、利率提高162个基点的重型压力下，估算房地产不良贷款率平均为5%；估算上海、北京、深圳、浙江、广东、江苏等房地产贷款不良率平均上升到5%，个人住房贷款不良率平均3.2%。

　　实证分析表明：购房贷款对住宅价格的影响最为明显——购房贷款变动1个点，房价变动0.5个点；房地产贷款变动1个点，房价变动0.4个点。

　　2010年后，房地产信贷政策转为有保有压，既要挤出泡沫，又要维护市场稳定，促进健康发展。主要政策是严控房价、增加供给、加强保障房建设；“二套房”政策升级，暂停四地“三套房”；引入地方问责制等。（作者：于宁）

来源：财新网

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