房地产市场目前正处于发展的十字路口

　　“特效药”药效将过治本之药须尽快开方

　　生病就需要吃药，病态百出的房地产市场亦不例外。

　　如果说限购等一系列措施是给“高烧”的房地产市场开出的一剂特效药，那么，这特效药显然功不可没，房价“过快上涨”势头已经得到了初步遏制。但如果要想最终根治房地产市场沉疴，让楼市向着健康、合理的方向发展，长效机制的建立才是治本之药。那么，究竟什么样的房地产市场才是健康的？怎样才能保证房地产市场健康发展呢？

　　回归居住本质

　　“房子就是用来住的，对咱们普通老百姓来说，健康的房地产市场状况应该是房价下降到合理的范围内、普通老百姓能买得起房。此外，符合条件者可通过保障房市场来满足自己的居住需求。”在北京工作已满五年并计划今年买房的张飞先生对《中国产经新闻》记者说。

　　张先生的话真可谓一语中的，房子作为一种商品，其本质属性就是居住。记者在采访中也发现，尽管每个人对于房地产市场健康发展的理解各不相同，但却无一例外地认为满足百姓居住需求是其健康发展的重要表现。

　　“健康发展无非就是匹配收入，剔除过多投资，满足大部分人的居住需求而非产权需求。”北京中原地产市场总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。他认为，在健康的房地产市场中，首先其价格是健康的，可以匹配大部分市场购房者的收入；其次其购房结构是健康的，以居住需求为主；最后是能实现可持续发展。

　　不可否认，房子已经成为眼下很多都市人生活水平再上新台阶的拦路虎。住房和城乡建设部部长姜伟新对此态度鲜明，他指出，全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。“对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。”姜伟新说，“现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”

　　一个更为现实的问题是，房价究竟回归多少才算合理，才能符合楼市健康发展的要求呢？按照国际惯例来看，公认的合理房价与收入比约为6:1，事实上我国一些城市已远远高于这一标准，北京、上海、深圳等一线城市的房价收入比甚至超过15:1.

　　全国人大代表、国家统计局原副局长贺铿接受媒体采访时表示，全国房价平均回跌20%至30%才合理。当然，不论房价回归或是回落多少，把过高的房价压下来，让房价不再与老百姓的购买能力相背离，实现老百姓“住有所居”、促进经济健康发展，才是楼市调控的主要目标。

　　就目前情况而言，健康的房地产市场应该体现哪些特点？“一是，保障住房市场和商品住房市场分开，且均有良好的机制约束其运行，保障房市场摒弃投资需求，商品住房市场政府不做过多干涉；二是，商品住房市场房价不会大起大落；三是，保障住房市场切实保障中低收入人群，满足他们的居住需求而非投资需求，保障范围以收入为杠杆；四是，合理引导大众的投资需求，可以考虑通过房产证券化的方式解决。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　暴利时代终结

　　之前提到房地产业，会很自然地将其与暴利行业联系在一起。而事实上，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，以及房价的理性回归，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结，有些业内人士则直言“现在房地产业暴利时代已经终结”。暂且不论暴利时代是否已经结束，至少，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”是房地产市场健康发展所应有的表现。

　　“任何健康的市场，经营者都不应该取得暴利。”郭毅说。

　　不可否认，调控并不是要限制房地产发展，而是为了更好地促进其发展，一些中小房地产企业的退出和房地产市场的重新洗牌，在一定程度上将有利于中国房地产市场的良性健康发展。

　　然而，现实是残酷的，未来一段时间内的情况或许将更加糟糕。一面是房地产调控下楼市销售业绩的下滑，一面是即将到来的房地产信托首个兑付高峰，曾经风光无限的房地产信托，如今正面临着爆发式增长后不断累积的兑付风险的考验。

　　据中金公司在近期的一份报告中指出，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡的压力下，第二季度将爆发开发商资金链的风险。瑞银证券首席策略分析师陈李曾从地产行业2012年的库存、偿债期和现金消耗情况等方面分析预测，在今年第三季度和第四季度的时候，地产企业会面临非常大的困境。

　　有业内人士预测，在这次调控中，会有80%的房企被并购或者以不同方式退出，否则调控难以收手。但调控的最终目的并不是要搞垮市场，而是要让市场回归正常。洗牌过后，那些留下的房企将成为未来楼市的主力军，适应新变的房企将在告别“暴利”、改变赢利方式后继续繁荣发展。

　　随着暴利时代的终结，房地产企业的出路何在？在面对自上而下与自下而上的压力时，房地产开发商也应当及时调整心态，承认暴利时代已经终结，理性调整房价。对企业而言，只有见到回头钱才能熬过这段艰难时期。同策咨询研究中心总监张宏伟在接受媒体采访时指出，“开发企业应以‘现金为王’，及时‘换仓’，谋求下一轮房地产市场的发展机会。”

　　张宏伟表示，房地产商要想度过难关，迎来新生，要做到两点。一是采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金。从当前市场表现来看，一些标杆房企如万科、招商、保利等已经在全国范围内启动了营销计划来快速回笼资金，眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的推盘动作及其市场带动作用。二是拓展融资渠道，为公司在逆势中寻求拿地及发展机会。当前房地产信托、中期票据等成为房企发展过程中融资手段之一。

　　转自：

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读