标杆房企谨守过冬策略，上半年或迎资金最紧时点

今年前两月商品房销售额为4145亿元，同比下降20.9%

　　虽然全国楼市3月出现“小阳春”行情，各地成交量渐显暖意，但开发商对未来一年的楼市仍难言乐观。从近期陆续公布的上市房企年报来看，多家标杆房企今年发展策略仍以“防守”和“过冬”为主，不是缩减拿地规模和新开工量，就是采取合理定价、积极促销等方法提高高周转项目的比重，还有的房企甚至以精简机构来节省企业开支。

　　业内专家分析，今年1-2月份，虽然开发商资金来源同比增幅略有回升，但在销售数据同比大幅下降、二季度将面临偿债高峰等因素影响下，开发商今年上半年资金情况仍难言乐观，最紧张的时点有可能在上半年显现。

　　房企今年仍以防守过冬为主

　　目前房企中最普遍的做法是缩减拿地规模和新开工量，尽量少花钱以保证资金量健康。从近日公布的保利香港2011年年报来看，保利香港去年全年实现签约销售额为158亿港元，比2010年增加39%；开售的34个项目实现销售面积约215万平方米，超额完成全年210万平米的目标。即便是业绩良好，鉴于今年不会放松的大背景，保利香港高层在业绩说明会上仍表示，今年拿地规模将缩减为300万平米，开工量也缩减近半到350万平米。

　　为了促进销售，除万科等向来以高周转著称的大众住宅开发商外，不少原先定位高端的开发商也加入高周转的队伍中，改变其原有的盈利模式。

　　据华侨城2011年年报透露，2012年新推盘项目中，高周转项目所占比重将进一步提升。目前华侨城存货规模已由2010年的195.74亿元猛增至317.37亿元，达到历史最高点，今年将面临巨大的去库存化压力。究其原因，除华侨城布局的区域均位于受限购政策影响严重的一二线城市外，其产品开发的高端化也是面临滞销的主要原因。3月19日在其2011年度业绩说明会上，华侨城总裁刘平春表示，要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率，这是华侨城今年的第一要务。

　　除了缩减规模和加快销售之外，一些房企开始从公司结构上“动刀”，精简机构以缩减企业开支。远洋地产近日调整内部管理结构，已经撤销了北京事业部与东北事业部，从“总部-事业部-城市公司”的三级架构，变成了“总部-城市公司”的两级架构。在近日举行的业绩说明会上，远洋地产总裁李明透露，调整的目的是为了提升整个集团的管控能力及各城市公司的综合管理能力，同时降低成本和提高效率。

　　而另一些公司则把盈利重心开始向投资型商业地产转移。中国海外发展公布2011年年报，营业额增加约9.6%至港币485.8亿元，净利润增加19.3%至港币151.2亿元，创历史新高。尽管销售、利润同步增长，中海集团董事会主席孔庆平仍表示，为达到合理的租售配比，集团会力争逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。目前中海正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米，而其中约150万平方米预计会于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。

　　上半年房企资金或面临最紧时点

　　中原集团研究中心监测数据也显示，2012年1-2月，7个重点城市的新房新增供应是近四年中最低的两个月。而购地方面，13个重点城市今年1-2月土地成交量同比下降24%，亦处于近五年中的同期低位。这表明新房销售长期低迷、降价趋势明显的情况下，开发商推盘、购地均保持谨慎。从刚刚结束的两会表态来看，今年房地产调控仍将持续，且力度不放松，这使得开发商对后市继续看淡。

　　上海易居房地产研究院从资金来源、销售情况等多方面对开发商资金链情况进行分析认为，2011年，全国商品房销售额增速连续两年回落，并且连续两年低于本年资金来源增速，房地产开发企业靠销售回笼资金持续困难，与之相对应，房地产开发企业本年资金来源的增速也大幅放缓；另一方面，由于信贷持续收紧，2011年房地产开发贷款更多的是利用之前获得的信贷余额，而新增贷款增速不足。综合各方面因素易居研究院认为，2011年房地产开发企业资金状况属于偏紧区间，从历史数据看，房地产开发企业资金状况比2008年要好，但也处于较紧张水平。

　　对于今年开发商的资金情况，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从向好的方面看，2012年1-2月份房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，得益于2月央行2月份再次下调存款准备金率，国内贷款同比增长16.3%。随着开发投资的减少和资金来源的增加，房地产开发企业资金紧张状况有望得到缓解。但值得注意的是，2012年1-2月份商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，以销售回款为主的其他渠道资金来源同比下降5.6%。“存货量巨大、去化普遍不畅，再加上部分开发商今年上半年将面临偿债高峰，因此2012年上半年开发商资金情况仍存在变数，也可能将出现最紧张的时点。”杨红旭认为。

来源：上海证券报

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