房地产开发贷款“停摆”腾挪空间几近于无

对于信贷资源备显拮据的房地产开发商，此前融资方面的惨淡堪称“烽火连三月”。但4月的坏消息再一次像巨浪袭来。

　　“开发贷已经事实上停止了。”4月16日，招商银行以下简称“招行”总行公司银行部一位高级管理人士在接受本报记者采访时明确表示。早在4月12日，招行以总行文件方式通知下辖各分行，对总额3000万元以上、涉及房地产开发的各类贷款，一律暂停。

　　更早的4月9日，有媒体披露，中国建设银行以下简称“建行”已向全国38家分行明确，分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款。后本报记者从建行总行审批部人士处证实了这一消息。

　　在四大行中具有标杆作用的建行和在股份制银行中最具风向标意义的招行，此时纷纷扼住开发贷出口，意在何处？

　　控制开发贷扩大化

　　据前述招行人士介绍，“这是对房地产开发贷的全面暂停。”其文件中明确列举道：所谓开发贷，包括住宅地产、商业地产以及此前一度风行的大批量按揭贷款。

　　而且，各分行、支行的贷款额度限制也殃及房地产开发贷。“我们现在很难向客户交待。你想想，人家在我们这里的存款余额有两个亿，但贷款只能低于3000万，还得偷偷摸摸”。这位招行人士在接受本报记者采访期间，不断接到下辖分行的咨询电话。

　　“比较难受的是，总行是按照内部最宽口径来要求暂停的，我们之前的操作腾挪空间已经消失了。”该招行人士表示，这是下辖分行不断打来电话咨询的原因所在：企图搞清楚总行的政策口径，以及这一政策可能持续的时间。

　　与此相比，建行的开发贷限制令则较为明确。据本报记者拿到的相关文件影印版，建行总行规定，分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款；房地产开发企业不得纳入小企业含中小型、小型、微小型管理，不适用普通小企业的信贷产品。

　　建行还规定，在省级分行的账目上，房地产开发贷款全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%；开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。

　　一度在开发贷方面较为积极的建行还为开发贷设定了一个同业占比规定：其一级分行新增开发贷款在四大行中的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。前述建行审批部人士表示，“年报出来后，看看开发贷的同行数据、整年数据，确实都有点高。”

　　腾挪空间几近于无

　　这位建行人士分析的原因无疑是存在的。建行3月25日晚间发布的2011年年报显示，截至去年年底，其不良贷款余额较上年末增加62.03亿元，其中房地产业不良贷款达19亿元；同时不良率略有上升，至1.85%；房地产开发类贷款余额4191.6亿元。而同期，中行房地产业贷款余额3765亿元，房地产开发贷款加土地储备贷款才2520亿元，不良贷款率则只有0.66%。

　　去年，全行业都表态要压缩房地产贷款，“但建行等几家银行的房地产贷款余额仍小幅上升，个别银行还出现了房地产贷款余额和占比、不良贷款余额和不良贷款率有所上升的情况。在银行监管标准不松口的情况下，如何通过存贷比等严格考核，是个不小的难题。”交银国际银行业分析师李珊珊4月16日接受本报记者电话采访时分析认为。

　　此前，表态归表态，在实际操作层面上，银行与房地产开发商之间的默契一度是充分的。比如，在产品配置方面，银行常常为开发商的项目债及理财产品提供保证，或发行针对房地产企业或土地储备机构的理财产品，以此“曲线逢迎”，博弈政策空间的意味十足。

　　但从4月12日开始，至少招行在这方面的博弈空间已被挤得所剩无几。“理财产品、信托产品这些东西，现在没有人敢发了。”前述招行总行公司银行部人士以广东的情况为例告诉本报记者，“现在只剩下一条路，就是向房地产公司的关联贸易公司提供流动资金的抵押贷款，但有这样‘资质’的房地产公司就剩下那么几家了。”

　　而据这位招行总行人士了解，4月中旬以来，至少有中国银行、中国农业银行、中国民生银行、华夏银行、兴业银行这5家银行，也在内部叫停了房地产开发贷，其中多以最大口径来执行，“大家都在看中央政府的房地产调控风向”。

来源：中国房地产报

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