各地“微调”楼市刺激刚需，后市依然不容乐观

目前，各地关于楼市调控的“小动作”不断。中国证券报记者不完全统计，今年以来，全国有20多个城市通过提高住房公积金贷款额度、调整住宅标准、对购房者减税或补贴等形式，对楼市进行“微调”，“刺激刚需”入市意图明显。

　　加上央行降准和银行首套房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期，但从实际情况来看，后市不容乐观。

　　各地“微调”试图刺激“刚需”

　　5月7日，扬州市出台“奖励购房”政策，被认为是地方政府对当地楼市进行“微调”的表现。

　　不仅扬州，武汉、沈阳、广州、南宁、厦门等地陆续出台或重申公积金贷款购买首套房的优惠政策：使用公积金用于贷款购买首套普通住房，如果房屋的建筑面积在90平方米以下，贷款首付比例最低可为20%，而在今年1月之前用公积金贷款购房的首付比例不能低于30%。

　　此外，沈阳还规定：职工申请公积金住房贷款须满足的缴存时间从一年缩短为半年。

　　业内人士分析，进入4月份以来，各地陆续出台以公积金贷款优惠为主的楼市微调政策来刺激刚需，表明楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向明确。

　　从近期楼市政策各地微调情况来看，武汉、南京、南昌、沈阳、广州等城市近期上调公积金贷款余额上限，沈阳缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工首次购房需求，多地公积金管理中心重申首套90平方米以下住房公积金贷款最低可为两成，大大降低了首次置业者的购房门槛。

　　4月份，全国40个大中城市楼市成交量继续环比下跌，但有超过一半城市的成交价格显示出回调趋势。全国各大城市房价调而未降，显示市场各方博弈仍在继续。

　　房企拿地依然谨慎

　　作为房地产市场的最大主体，房企对市场预期的变化一定程度上影响市场的风向。从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，不难发现各地出现的楼市微调政策，并未打消房企积极“过冬”的策略，态度依旧审慎。

　　由于万科、招商地产、保利等房企加大了降价促销力度，刚需入市使得3月份万科、保利等13家房企实现单月销售额、销售面积同比双双上涨。其中，万科销售额环比大涨六成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房的销售额同比均实现翻番。但在销售额回暖的情势下，房企并未因市场回暖而转变之前的谨慎态度。

　　在一级土地市场上，万科终于“熬”了4个月，打破了一季度“零拿地”的记录，但与前4个月销售额相比，万科目前拿地金额为26亿元，这一比例仅为7%，远低于往年水平。

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