深圳试点“小产权房”确权

深圳新一轮土地改革的核心，就是对土地权益的确认和明晰，敏锐的业内人士立即嗅出小产权房身份合法化的可能，成为本轮深圳土地产权制度改革的最大看点，也将成为改变深圳楼市格局的重要转折点。

　　“土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或是转为保障房、商品房等可能，这些都将增加合法土地及房屋的供给，将间接实现调节房地产市场的效果。”深圳综合开发研究院常务副院长郭万达对记者如是说。

　　而深圳市规划和国土资源委员会内部人员则透露，涉及小产权房的处理措施，目前刚刚启动试点工作，具体实施细则尚处于研究阶段，但让深圳市所有小产权房全部“转正”几乎不可能。

　　“深圳土地改革新政实施细则或会通过补交地价等方式，让社区的统建楼绿本转红本，用来盘活社区股份公司经济。让社区厂房办证，可以让承租人办理营业执照，利于这些厂房的出租。”上述内部人员对记者透露。

　　影响地价房价

　　根据深圳土地产权制度改革的近期实施方案，深圳市将以宝安区沙井街道共和社区和龙岗区平湖街道山厦社区为试点，出台相关的配套实施文件，以推进小产权房确权处理工作，目前政府部门正在就部分统建楼编入保障性住房目录中开展工作。

　　小产权房是深圳土地市场目前亟待破解的最大难题，同时也成为制约深圳城市发展的最大障碍。

　　公开数据显示，原农村集体经济组织共占用约390平方公里的土地，约占深圳市建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地，占总用地面积的1/4。这意味着，超过全深圳用地总量1/3的原农村集体土地和违法违建占地无法进入市场流转。

　　截至2011年年底，在深圳1953平方公里的范围内，星罗棋布的小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。

　　深圳著名地产评论人士贺承军认为，方案中多层次的产权登记，是个有技术含量的说法，人们捕捉到“这个说法意味着对政府主导城市化之外的另一种强大存在的承认”。这也就意味着深圳现有的小产权房多数将被“确权”即房产权得到确认，被合法化。

　　而一旦如此大量的深圳小产权房随着逐步被确认为商品房或保障性住房，这不仅将为全国的小产权房处置，产生路径探索的示范性效果，也将对深圳市目前的房地产市场产生重大影响。

　　这令不少开发商心生忧虑，若如此，深圳房地产市场价格将因此不可避免地产生结构性调整。

　　“虽然小产权房是不能转让和销售的，但却一直存在市场交易，且交易价格只有同样位置商品房价格的30%~50%。深圳小产权房一旦确权，相关法律顾虑将消除，当面对目前深圳市商品房每平方米1.7万元~2.5万元的高价，小产权房每平方米4000元至8000元的价格当然更具吸引力。因此，目前即将被确权的小产权房将可能出现价格上涨，而商品房将出现利空效应，对商品房价格产生向下牵引作用，这种结构性调整的结果，将使深圳市房地产平均价格产生下降。”某深圳开发商对记者分析。

　　“大量的农村集体建设用地进入市场，城市的地价和房价肯定会降下来，但是深圳小产权房数量庞大，不太可能全部确权，进入市场的量将非常有限。”深圳综合开发研究院旅游和地产研究中心主任宋丁亦对记者如此表示。

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