房企集体“抢滩”三四线城市 风险隐现

　　在“因城施策”的政策影响下，虽然一线城市和部分热点二线城市楼市的“严调控”致成交规模明显缩减，但三四线城市的去库存政策机遇却让不少房企尝到了甜头。在确定下今年新目标的同时，不少房企纷纷在三四线城市跑马圈地。而对于房企的集体“抢滩”行为，有专家指出，房企要慎重在三四线城市高溢价拿地。

（图片来源：互联网）

　　“抢滩”三四线城市

　　从最近的数据可以看出，房企正在把赚钱的目标瞄向三四线城市。以龙头房企碧桂园为例，去年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长了78%，稳居行业首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，而三四线城市则贡献了58%的销售额，达近2000亿元。其中，公司最大的几笔住房销售合同来自于江苏句容、甘肃城关和辽宁于洪。

　　此外，房企在土地市场的动作也显示出其拿地重心向三四线城市下沉的特征。来自中国指数研究院的数据显示，50家百亿级代表房企去年在一线城市拿地面积约为1800万平方米，同比增长了63%；在二线城市拿地面积约为18000万平方米，同比增长了46.7%；在三四线城市拿地面积约为17000万平方米，同比增长了145%。在房企土地储备中，三四线城市占比上升了12个百分点至46.1%。

　　而从土地出让和地价变动情况来看，三四线城市的地价在房企们的追逐下也是水涨船高。有数据显示，去年全国300个城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长了36%。其中一线、二线、三线城市的土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。

　　房企加快三四线城市布局，其背后也是有利可图的。

　　随着去年调控政策的密集发布，热门一二线城市调控力度达到最严水准，土地和楼市双双遇冷，平均溢价率同比均降。在这样的背景之下，近两年的三四线城市楼市却迎来了“高光”时刻，这与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。而三四线城市的去库存政策红利直接促成了一批房企新生力量的崛起，比如浙系房企祥生。有数据显示，去年其合约销售为620亿元，同比增长了91%。其在售的60个项目中，除了4个位于杭州外，其余的56个均位于三四线城市。

　　易居企业集团CEO丁祖昱透露，去年上半年，三四线城市是成交的主力，一二线城市楼市的销售比重下降了10个百分点，唯三四线城市楼市销售在全国总成交量中的比重上升了13个百分点，高达75%。

　　对此，业内专家也表示，过去两年，将业务重心放在三四线城市的策略被证明是成功的，大多数房企都取得了不错的成绩。一线城市的人口规模已经饱和，土地资源也是越来越稀少，而三四线城市的棚改货币化、去库存政策则为企业进行投资提供了宽松的环境，大大提升了这类房企的销售规模。

　　风险隐现

　　但值得注意的是，如今的三四线城市可能没有房企想象中那么“美”。有专业人士指出，三四线城市楼市成长性较弱，开发商应三思而后行。在经历了多年未涨的一波爆发之后，其进入的风险已加大。

　　事实上，当前三四线城市楼市的走势正在分化。据易居研究院监测的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交数据显示，今年前两个月有34个城市住宅成交面积同比下跌。其中，三线城市占了19个，河北廊坊、安徽蚌埠、甘肃兰州、浙江宁波、江西赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

　　此外，去年12月，住建部负责人在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。“按照监管部门的总体要求，今年或许会有更多分区县调控政策出台。”一位房地产分析人士表示。

　　据统计，自今年1月以来，包括兰州、海南三亚、山东淄博、济南济阳等13个城市陆续发布了楼市调控的新政策。其中，辽宁大连、淄博、浙江衢州等地将差异化调控从“因城施策”升级为了“因区施策”。

　　“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市的楼市已出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市的投资投机需求旺盛，需要积极抑制房价的快速上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，需加强对市场的研判。

　　链家研究院相关人士也认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由“刚需”、“改善”和拆迁置业需求组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交总量的八成以上，这表明这些城市后续的成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力的减轻，支持政策能否持续尚需观察，而即便可以持续，市场购买力前期已经得到有效释放，未来市场需求将会不可避免地出现下滑。

　　“今年棚改计划为580万套，在信贷偏紧的背景下，一些得不到棚改资金支持的三四线城市楼市将会面临一定风险。”中房数据研究院院长陈晟认为，除了关注都市圈、城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市外，区域内部分高铁沿线的三四线城市也值得关注。

　　转自：中国商报

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