8月21发展指数稳中有降 买房投资增速远超工业投资

　　在全国工业投资增速放慢时，个人投资买房在快速增加。居民买房支出在国际统计体系中是作为投资而计算的，今年前1-8月商品房销售额为66623亿元，增长38.7%。

　　在买房收益远超过投资实体经济的局面下，中国经济靠房地产“撑台”的局面日益明显。

　　根据21世纪经济研究院测算，今年8月份21发展指数为9.24%，与7月的9.96%略微有些下降，但是整体稳定。

　　目前经济最大的压力仍是投资动力不足，其中8月新开工项目计划投资增速14.54%，比7月17.98%有所下降。尤其值得注意的是，前8月的工业投资为141117亿元，同比增长2.9%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。

　　然而，在全国工业投资增速放慢时，个人投资买房在快速增加。居民买房支出在国际统计体系中是作为投资而计算的，今年前1-8月商品房销售额为66623亿元，增长38.7%，比销售面积的25.5%高出12.2个百分点。

　　在这背后，受投资房地产的高收益引导。1-7月，全国规模以上工业企业利润总额同比增长6.9%，但是同期全国商品房价格同比平均涨幅为10.6%，大批城市涨幅超过20%，乃至30%。

　　21世纪经济研究院分析师认为，如果任由全国炒房加剧，资产泡沫上升，将极大影响实体经济。如果工业比重快速下降，有可能导致经济最终进入“中等收入陷阱”人均国民收入无法进入高收入国家.

　　正因为如此，为了遏制房地产泡沫快速上升，支持实体经济，应该对房地产实施适当的调控，使得其投资达到正常的回报水平，确保经济长期稳定可持续发展。

　　8月21发展指数稳定

　　21发展指数由4个分项指标构成，包括全社会货运量、全国工业用电量、新开工项目计划投资、广义货币M2，权重分别为25%、20%、25%、30%。

　　测算发现，8月21发展指数为9.24%，比上月的9.96%略微有所下降。该指数反映在经济增速上，大约要滞后3个月左右。由此可以判断，今年三、四季度经济仍将相对稳定，GDP增速可能仍在6.7%左右。

　　具体而言，8月全社会货运量增速为4.9%，为去年12月以来的最高。其中铁路货运量同比增速为1%，是2013年12月以来的首次正增长，尤其是集装箱运输增速较快。8月份铁路集装箱日均装车10905车，同比增加2934车，增长36.8%。

　　8月工业用电增速为4.8%，比7月的6.9%有所下降，但仍是今年以来的第二高。工业用电快速增加主要由于季节因素导致。

　　8月新开工项目计划投资同比增长14.54%，低于7月17.98%的增速，也大幅低于今年1-4月以来每月30%以上的增速。此外，8月末广义货币余额增速11.40%，比7月的10.2%有所增加。

　　整体而言，8月全社会货运量、工业用电、广义货币余额增速仍相对稳定，新开工项目计划投资增速则较低。

　　而投资增速不高，主要还是因为民企投资动力不足。1-8月，民间投资增速只有2.1%，由于其投资占全部固定资产投资的六成，其增速不高自然会拉低整个投资增速。

　　为什么民间投资放慢？主要原因是，民间资本进入的领域产能过剩严重，比如钢铁、水泥、煤炭等重工业，也包括家电、汽车等与消费相关的产业。

　　至于第三产业，包括地下管廊、地铁、高速铁路、公路、污水处理厂、医院、学校等，尽管需求大，但是投资期长，情况也比较复杂。从资金成本和收益上看，单纯1年期基准利率贷款利率在4%左右，考虑到项目投资还存在管理等其他成本，这些投资年回报率需要在10%左右才有钱赚。

　　需遏制房地产泡沫

　　但是，现在很多地方的房地产投资回报率远远高于10%。

　　统计局数据显示，和去年同期相比，70个大中城市中，包括北京、天津、上海、南京、杭州等14个城市房价同比上涨超过15%，5个城市涨幅超过30%。

　　这使“开一个工厂，回报率不如在一线城市买一套房”，“建一个大厂辛苦多年，不如在一二线城市买一栋楼”之类的说法不断浮现。

　　比如今年8月京沪深的新建住宅价格同比涨幅在20%-40%之间，合肥在40%以上，南京也在30%以上。也就是说，在一些热点城市，房价8月同比涨幅达到20%-40%。

　　尤其是国家统计局数据显示，8月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个，房价已经出现了普涨的情况。

　　同时8月新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的城市有31个，涨幅在1%以上的城市有25个，最高涨幅为5.6%。考虑到今年房价最先是在北上深上涨，然后扩大到南京、杭州、合肥，之后再扩大到武汉、郑州的情况，下一步房价环比上升较快的地区有望进一步蔓延。一些拥有敏锐嗅觉的“炒房客”，自是活跃非常。

　　在房价快速上升的情况下，投资房产收益远远大于投资制造业，实体经济可谓“压力山大”，这将使得中国经济的泡沫化日益严重，涉及地区不断扩展。而7、8月央行贷款数据也显示，绝大部分新增信贷资金都流向了房地产，这使得实体经济获得的“供血”进一步弱化。

　　事实上，根据瑞信董事总经理、亚太区私人银行高级顾问陶冬的数据，日本1990年的时候房地产市值是GDP的约220%，美国2006年大约160%，中国今天到了250%，到年底可能冲上280%。

　　有研究就表明，日本楼市就是在实体经济回报率低于房地产回报率6年后崩盘的。

　　因此，我国目前需要尽快实施分行业的结构性贷款政策，比如对实体制造业实施1%-2%的一年期贷款基准利率，将一年期普通居民存款基准利率降到零。但是对于房地产信贷实施不断提升的贷款利率。比如1年期商品房贷款基准利率可以先从目前的4%左右提高到6%，如果购买第二套、第三套商品房的投资者，贷款利率分别上浮50%-100%。同时，加大首付比例，二套房首付比例可以提高到60%-80%。

　　我国房地产调控政策一城一策有待完善。对于三四线城市可以加大去库存力度，但是对于一二线，以及部分三线城市，现在需要做的是加大商品房供给，遏制有严重投机性质的炒房行为。

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