近日，据媒体报道，国土资源部部长姜大明表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。这一新闻随即在社会引发全民热议。
住房供地主体多元谁先受益？
A、释放多重利好
此次国土资源部的表态之所以广受关注，是因为过去多年我国住房用地一直是地方政府通过“招拍挂”的方式垄断供应，地价高与房价贵，被认为与住房供地垄断有关。值得注意的是，此次表态提到的“居住用地”并非供应向商品房，而是建成租赁住房，为“租购并举”打开新的发展通道。
一旦打破政府对住房供地的垄断，住房供地渠道必将增加，供地方式将会多元化，供地主体将不再单一化。意味着住房供地会大大增加，继而推动住房供应增加。即便这种变革目前主要增加租赁房源，由于分流了楼市需求，将会对中国楼市产生深刻影响，房价回归合理水平，或许不再是梦。
这也将释放多种利好：首先，对租房市场是重大利好。过去，租房市场滞后于商品房市场，原因之一就是住房供地被垄断，有限的住房供地主要用于商品房建设，租赁住房自然供给不足。今后当企业自有用地、农村集体建设用地可用于建租赁房，租房市场必将快速发展。
其次，有利于盘活利用闲置土地资源。目前，部分土地在企业手里没有被合理利用，农村集体组织中也有不少集体用地处于闲置状态或者未被合理利用，这是一种浪费。今后，当非房地产企业可以利用手中自有用地建设住房，农村集体组织可利用集体经营性建设用地建房，就会避免浪费、增加收入。
其三，取消了住房“中间成本”。多年来，住房用地先经地方政府之手出让，再经开发商之手建设销售，“中间人”必然会从中获得巨大收益，而最终埋单者就是租房人和买房人。一旦打破住房供地垄断，就没有“中间成本”了，有利于降租金、降房价，对于减轻租房人和买房人经济负担有积极意义。
实际上，“政府将不再是居住用地唯一供应者”将打破两种楼市垄断，一种是地方政府对住房土地供应的垄断，一种是房地产企业集体对住房建设的垄断。今后，非房地产企业似乎也有资格开发建设房地产项目了，这将使楼市竞争更加激烈，竞争将会使中国楼市变得更加健康。
另外，此举还能倒逼地方政府不再依赖土地财政，使地方财政收入结构更为合理。由于可以有效增加住房供应，有利于抑制房价防止楼市泡沫，也为金融安全和经济稳定创造了有利条件。可见，住房供地不再垄断，不只是利好租房市场，还有利于楼市、财政、金融、经济等方面。
目前，从姜大明部长的表述来看，住房供地不再垄断主要利好住房租赁市场，但如果实施情况好，不排除延伸到商品房市场。
B、13城试点已于去年开始
这条新闻的确很“猛”，但绝不是突然出现，而是早有先兆。比如十九大报告有关住房制度的表述是：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，“多主体供给”已经暗示住房供地制度将发生变革。事实上，“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。
2017年8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。
根据该方案，亮点主要有以下内容：项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以集体建设用地的存量土地为主（主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地），不得占用耕地；村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房；集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租；探索保障承租人获得基本公共服务的权利，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务，有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
综合来说，最关键的一点就是：“农村集体建设用地，不必再经过政府征地环节，可以直接进入市场，并且村镇集体经济组织可以自行开发运营，还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”这属于一项重大的突破。
C、谁能享受政策最大红利
业内人士认为，高房价的一个原因在于政府是居住用地唯一提供者，造成土地资源稀缺。在土地市场引入多个主体，将有利于健全房地产调控长效机制。
很长一段时间以来，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的最主要渠道。苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉媒体，长期以来，我国居住用地供给者只有政府，一方面，市场上土地需求有些供不应求；另一方面，农村土地却难以流转，难以形成规模经济，土地利用效率不高。
长期的土地供给稀缺，造成了住房供应的短缺，房价随之上涨。数据显示，2016年，北京、上海土地供应完成计划的比例仅为20%左右，这也成为2017年两地房价上涨的重要原因。
财经评论员马光远认为，新的土地举措的落实，意味着我国土地供应将出现实质性变化，政府作为居住用地唯一供应者的历史将逐渐终结，这对房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性影响。
政府放开土地供应，是不是意味着楼市将在短期内出现翻天覆地的变化？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，在住宅市场的用地方面，将会逐渐放开集体建设用地，“但是必须注意，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域不太可能一次性放开。而且，真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村”。
在此背景下，目前颇受关注的租赁市场将可能成为最先收到土地红利的市场，一些邻近城市的城中村、城市近郊农村将有可能最先受益。
市场上有观点认为，有5类人员将受益于此政策：第一类是被地方政府认可的大中型企业，尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等，他们可以获得定向转让的产业用地，在上面给员工建设住宅。由此，企业竞争力增强，运营成本下降。第二类是上述企业的核心员工、中高层，他们将优先获得房子，甚至可能不只一套。第三类是大城市近郊的农民，他们将通过集体组织获得建设租赁住房的机会，获得大量的土地红利。第四类是高学历、有技术的专业人才、管理人才，他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利。第五类是大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力，而且越是一线城市、强二线城市（及其附近城市），实施上述新政之后，对优秀企业的吸引力越强。
总之，当政府不再垄断住宅供地之后，大城市及大企业的人才竞争力也会增强。而远离中心城市的中小城市，将面临优秀企业、人才的双重流失。大城市里的小企业会在人才竞争中处于劣势，因为它们没有“建房权”，留住核心人才只能靠股权和年薪了。
D、房价会降吗
姜大明表示，2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。他的发言经媒体发布后，对城市房价及地方政府财政影响也出现大量分析，“楼市巨变”“土地财政终结”等观点出现在诸多媒体版面。政府不再垄断住房供地，真的会让房价下跌吗？
方圆地产首席分析师邓浩志认为，现有商住用地大规模建设租赁住房，会令商品房的供应相应减少，如果新的土地政策，能够真正实现在集体土地和非房企所拿地块上建设租赁住房，这也将减少对原有商住用地的占用，这有利于降低商品住宅的供求关系矛盾，但降低房价效果肯定不会那么大。
合富研究院高级分析师梁燕明说，政策如果落实的话，将对拓宽房源供应的来源，缓解一线城市租售市场供求紧张的局面，产生正面的影响。探索利用深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等措施，有望能进一步拓宽租赁房源的供应量，将对租赁市场的发展产生正面的影响。
克而瑞广州首席分析师肖文晓觉得，允许利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房，对于租购并举而言，其意义主要在于在商品房用地之外新增了一个租赁住房的供应渠道，客观上有利于化解外界对于商品房用地过多地被租赁住房挤压、从而导致房价高居不下的担忧，其对于稳定楼市的正面意义还是值得肯定的。
总的来说，业界普遍认为，此政策意义重大，但对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。虽然集体土地可以供应市场，但集体土地的性质没有发生改变，因此也不会变为居住用地，所以并没有增加商品房的供给，对房价的影响不会太大。
同时，应该注意到的是，这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”，表明这只是刚刚开始，未来还要进一步试点，到将来推开也是有限范围内。
另外类似政策下，关于小产权房的讨论或会继续增加。必须强调一点是，小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能。其更多的是一些农村经营性用地，和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。在全国国土资源工作会议还提到，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。严跃进表示，很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，所以实际上有助于土地用地制度的灵活，同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地。
E、后续配套政策改革更为关键
中国人民大学经济学院教授刘守英接受媒体采访时表示，根据国土部部长的讲话信息做出“楼市巨变”“土地财政终结”的评价，为时尚早，打破政府垄断住宅供地后，配套土地制度安排将更为关键。
长期以来，土地作为稀有资源，采用的是有偿使用方式。早前采取的是土地协议出让，政府与土地使用者协商，签订出让合同，受让人缴纳土地出让金。2002年国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，意向用地者公开竞标，价高者得地。此后所有经营性用地都须依法走招拍挂方式受让土地使用权，县、市两级政府成为土地所有权主体，垄断了整个住宅用地的供应。
刘守英说，国土资源部上述改革信号的确可能打破政府在住房土地供应上的垄断，原来所有城市住房的用地都须通过招拍挂来供地，现在改为只要土地使用权合法，即掌握一些存量国有土地的企业，就不需要通过招拍挂，可以供应住宅用地。
但刘守英指出，由于国土资源部上述表述信息量过少，还有诸多问题不清楚，需要国土部门作更为详细的解释。
一是“非房地产企业”概念指什么？非国有企业包不包括？国有企业是不是都在里面，都可以去申请？
二是非房地产企业合法取得的土地，不通过政府垄断的招牌挂市场供地，哪些土地可以作为住宅用地？有多大比例的土地可以供应？该用地要不要符合整个城市的供地结构？哪个部门负责审批？
三是如果是制造企业依法取得存量土地转为住房用地，怎么转？原来制造企业通过协议依法取得的土地，土地属性是工业用地，将来转成住宅用地，土地属性就变成住宅用地，这一过程产生的增值收益怎么分配？是都由制造企业留下来，还是有一定的比例用来做基础设施？
四是可作为住宅用地的，是新增土地还是存量土地，新增土地是不是也可采取这一打破政府垄断供应的方式？
五是当前很多地方政府支出依赖房地产土地出让金，未来这一块资金没了，地方政府靠什么过日子？
刘守英表示，打破政府垄断住宅用地供应后，后续配套政策改革是更为关键的部分，否则又会留下寻租空间。
刘守英认为，国土资源部之所在选择当下时机来释放改革信号，其大背景是十九大报告中明确了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，未来整套土地制度改革都要指向加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
“房子一些用来住，还有一些用来租，那住的这一块里面，非投资性住房的土地怎么供？投资性商品房的土地怎么供？以及租赁性住房的土地怎么供？这些是土地部门正在研究的问题。”刘守英说，“如果这些问题不处理好，整个住宅市场就乱了。”
刘守英指出，住房市场的租售并举，要求多主体供应，这套制度安排，土地制度怎么去跟进？具体牵涉到租赁房部分的土地是不是不再走招拍挂？“租赁房的地以后可通过土地的租赁来解决，或也可通过现有存量用地改租赁房用地来解决。”他建议。
转自：中国水运报
【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。
延伸阅读
上半年汽车工业多项经济指标创新高
