降价阵营扩大 楼市拐点“五重门”缠身

在政策没有松动迹象的情况下，市场观望情绪弥漫，住宅成交量依然低位徘徊。国家统计局最新发布的数据显示，今年10月份与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。统计还显示，10月70个大中城市房价平均环比指数年内首次出现负增长，平均环比下降0.14%。

　　种种迹象表明，随着房地产调控政策的落实，房价在全国出现下滑的范围在继续扩大。全国重点城市成交量环比虽有小幅增加，但仍维持今年以来的低位，而二手房挂牌价格指数创今年以来的新低，在置业者预期不断下调的情况下，楼市价格的下行也是大势所趋。

　　成交量迟迟难有起色，给开发商的资金面带来较大的压力。为了加速销售回款，更多大型开发商也纷纷加入降价浪潮。据中原地产监测，近两个月来，十大标杆房企中已有过半进行大规模降价促销，不少品牌房企10月销售均价环比降幅超过一成。这也使得近期有关楼市拐点是否已经到来的讨论日益激烈。

　　降价门

　　降价阵营扩大呈阶梯式蔓延

　　据研究机构克而瑞对楼市的监测统计，深圳11月17日-11月23日新建商品住宅共成交292套，成交面积2.5万平方米，套数环比下降25.13%，成交面积环比下降28.49%。近7天商品住宅市场成交量环比大幅下降，成交均价也大幅下降。

　　成交量的冷清让开发商们的心情更加焦虑。为加速销售回款，近期有更多的大型开发商加入降价的行列。据中原统计，上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价，如万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息，最大降幅接近20%。中原监测数据显示，截至目前，十大标杆房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。10月，十大标杆房企在售项目的销售价格环比和同比分别微跌3%和2%，其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比都有超过1至2成的下降。专业机构瑞银日前预期，今年第三季度至明年年底，中国一、二线以及其他城市房价将分别下跌20%、10%和5%。

　　在日益扩大的降价阵营中，龙头房企的表现更引起关注。万科11月再次成为楼市焦点，深圳和上海清林径项目都下调售价15%，南京和青岛项目也是低价开盘。万科总裁郁亮“冬天论调”迎面扑来，三季度典型房企掀起的“以价换量”降价潮阶梯式蔓延，城市价格体系有望重构。

　　业内人士分析，虽然万科表示没有实施全国范围降价，但万科上百个项目在同时动工建设是不争的事实。特别是万科深圳市场年内有11个项目推盘，上业绩压力不小。

　　中房信研究表明，在万科等品牌房企的带动下，降价队伍扩大，二线、区域和城市本地房企主动加入降价阵营。先期高调降价企业多发生在中海、万科等第一梯队，目前金科、金融街等二三级梯队，以及城市本地企业加入降价队伍，已争夺市场有限客源，抢得销售话语权。降价潮由城市外围向市中心蔓延，一线城市向楼市发达的二三线城市辐射。

　　此外，业内人士认为，房企加大项目的销售力度将带动整个房价下行，特别标杆企业的高调降价行为可能重构区域房价，也将进一步推动楼市拐点的确立。

　　资金门

　　房企短期内资金链紧绷

　　对于房地产企业来说，短期的资金链安全性正持续下降。A股房地产上市企业三季度报告显示，开发企业总体资金状况已经下滑到警戒线附近。从房企货币资金短期债务比这一指标上来看，自2009年四季度以来基本呈逐季下降趋势，今年三季度这一指标为1.07，几乎已经到了临界点上，显示短期资金压力巨大。

　　除了销售遇阻外、资金难以回流外，当前紧缩的货币政策使房企融资更加艰难，特别是很难从常规银行途径获得长期借款。房企不得不借道融资成本较高的短期委托贷款和信托等方式，使得短期还款压力激增，加上2009、2010年的长期借款将陆续到期，短期资金链的承压会加重。

　　央行日前发布数据表明，10月全国新增信贷为5868亿元，比9月的4700亿元明显增多。与此同时，10月M2广义货币供应同比增速为12.9%，比9月略有下降，但降幅趋缓，表明M2增速放缓即将见底。CRIC研究机构对137家内地上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势进行了深入分析。分析指出上市房企货币资金对短期债务覆盖率与M2同比增速走势几乎趋于一致，呈现出显著的相关性。那么伴随着货币政策的触底反弹，企业的现金流状况预期也会有所改观。

　　但从另一个角度来看，情况似乎还没有那么乐观的预期。央行近期表态称或对货币政策进行微调，这表明如果外部环境继续恶化，或将促使央行下调存款准备金率，并有可能放松差别准备金政策和信贷投放的约束。研究机构认为，即使出现了定向宽松的口子，这些资金也很难大规模地流入房地产行业，从这个意义上看，整个行业资金状况改善有限，企业缺钱的大趋势很难逆转。中房信就此预期，明年市场窗口性机会仍在，但大牛市出现的几率很小。

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