进入2018年，房地产企业资金链面临空前的压力。业内人士表示，自2015年以来，上市房企大量发行成本较低的公司债替换了部分高成本资金，但这些公司债中有些将在2018年到期，借债的企业需要通过借新债偿还这些旧债。Wind资讯统计数据显示，截至2017年三季度末，136家上市房企总负债达6.04万亿元，同比增加了1.40万亿元，增幅为23.21%。
即使是像万科那样的龙头房企，负债也在上升。财报显示，截至去年三季度，万科A负债为8506.56亿元，而前年三季度为6123.96亿元，同比增加了2382.6亿元，增幅为38.91%。
Wind数据还显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，再创近年来新高；而净负债率则达到113.3%。其中，京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率已超过80%，高于行业平均资产负债率。
同策研究院总监张宏伟表示，2016年房企集中加杠杆扩张，并且借贷资金平均周期为2年，因此，2018年房企资金到期集中兑付的压力加大。
同时，房地产企业融资渠道正被全面“封堵”。银监会近日下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。对此，相关人士透露，2018年整顿信托业将是银监会的工作重点。
张宏伟表示，2018年除可以合规进入的保障房领域外，今后打“擦边球”进入房地产领域的信托公司则将面临严厉惩处。
“以北京为例，监管层已经明确要求严禁信托资金炒作租房市场。国家全力推进租售并举，信托机构不能助长加杠杆，对开发商的资金支持一定要合规，通道或自主业务都不能变相为加杠杆提供支持。”
1月17日，信托首单罚单开出。山东银监局公布的行政处罚信息公开表显示，山东省国际信托股份有限公司违规向不符合贷款条件的房地产企业提供融资，部分政府融资平台业务由地方政府变相提供担保。山东银监局依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条的规定，对该公司罚款40万元。
另外，绝大部分房企可依赖的现金流销售回款在今年的情况并不乐观。中原地产有关人士指出，2017年全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市的调控已开始影响到房企的销售。2018年中小房企将全面面临困境。
债务压力空前，日趋严厉的监管使得国内的融资渠道被封堵，国内房企纷纷“出海找钱”。有数据显示，去年房企境外融资合计已达388．6亿元，同比上涨了176%。这说明在楼市调控的大趋势下，房企越来越关注资金链的安全，在境内融资收紧的情况下，海外融资越来越受到关注。
中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，已有多家房企发布海外融资计划，累积额度超过了40亿美元。
仅今年1月上旬，多家房企便已经发布了美元融资计划，其中包括泰禾、时代地产、龙湖地产、碧桂园、富力等企业。
1月9日，时代地产宣布将发行本金总额5亿美元的票据，年息为6.25%。同天，龙湖地产宣布成功发行共8亿美元的优先票据，其中包括3亿美元5.25年期票据和5亿美元10年期票据。据悉，票据发行所得净额约为4.92亿美元，时代地产拟将其用作若干现有债务再融资及一般性营运。1月10日，碧桂园宣布发行2.5亿美元2023年到期的4.750%优先票据及6亿美元2025年到期的5.125%优先票据。24日，世茂房地产发行了5亿美元2025年到期的5.20%优先票据。同日，旭辉控股3亿美元2023年到期的优先票据上市交易。
可以看出，虽然海外融资可保证资金链的安全，但房企海外发债的票面利率相对较高也是一个问题。据统计，2017年1月-11月108家房企的境外发债平均融资成本达6.72%，与2016年全年相比增加了1.34个百分点。其中，中国恒大、佳兆业发行的几笔海外债券利率甚至超过了9%。相比于2016年，2017年房企的融资成本明显上行。
招商证券分析师徐寒飞表示，尽管海外融资成本偏高，但出于维系资金链的考虑，房企“被迫”发债的格局预计将维持，境外发债将会延续攀升的态势。（张晓玲 梁倩）
转自：中国商报
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