房地产行业：销售改善趋缓 楼市调控继续从严

　　行业追踪（2020.12.07-2020.12.13）

　　一手房：环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%

　　本周跟踪36大城市一手房合计成交4.03万套，环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%，较前一周增加0.11个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别4.87%、-13.34%、-9.4%；同比增速分别为46.81%、-19.78%、1.28%；累计同比增速分别为8.48%、-12.91%、-9.95%，较上周分别增加0.74、-0.23、0.39个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-4.52%、25.69%、-8.59%、11.56%；累计同比分别为11.48%、-3.06%、23.32%、10.22%，较上周分别变动-1.16、0.62、2.07、0.99个百分点。

　　二手房：环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%

　　本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%，较上周增加0.57个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-15.61%、-14.07%、4%；同比增速分别为-11.74%、-12.22%、54.05%；累计同比增速分别为20%、-5.3%、-4.68%，较上周分别变动了1.52、-0.03、0.84个百分点。

　　库存：去化周期29周，环比下降10.86%

　　截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计60.09万套，去化周期29周，环比下降10.86%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.78%、0.06%、0%。

　　投资建议：

　　本周跟踪36大城市一手房合计成交4.03万套，环比下降8.3%，同比下降2.92%，累计同比下降8.5%，较前一周增加0.11个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.16万套，环比下降13.35%，同比下降8.39%，累计同比上升4.45%，较上周增加0.57个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计60.09万套，去化周期29周，环比下降10.86%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-23.78%、0.06%、0%。

　　国房景气指数九连升。12月15日，国家统计局发布了房地产开发和销售情况月度报告。数据显示，11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.55，比10月份提高0.05点，已连续9个月回升。1月份至11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，目前已保持连续六个月同比为正的态势，投资信心持续恢复。

　　楼市调控继续从严。12月14日，国家统计局发布2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新房价格变化来看，11月价格涨幅明显收窄。70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量下降到36个，是3月份以来最低值，而下跌城市数量增加到28个，也达到4月份以来最大值。从涨幅来看，各线城市的环比涨幅收敛到0.1%-0.2%的低位。中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行，会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

　　楼市因城施策。青岛市下发了《关于规范经济适用住房取得完全产权有关事宜的通知》，宣布经适房可转为普通商品住房。经济适用住房购房人按照自愿原则，通过申请补缴土地收益价款的方式，取得所购经济适用住房的完全产权，住房性质变更为普通商品住房。不申请取得完全产权的，不需要补缴土地收益价款，住房性质保持不变。供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：

　　万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2）优质成长：金科、中南、阳光、世茂、新城、华润、旭辉、龙光；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

　　转自：天风证券

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