房地产行业：房地产贷款增速回落 土地市场热度逐渐改善

 　　土地供应（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地供应建筑面积累计同比上升8.62%本周合计供应91宗地块；其中住宅用地30宗，商服用地6宗，工业用地53宗，其他用地2宗。本周100城土地供应建筑面积合计973.01万平方米，环比下降35.01%，同比下降66.27%，累计同比上升8.62%，较前一周下降1.97个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为45.01、377.47、550.53万平方米，环比增速分别为-77.19%、-33.37%、-24.93%；同比增速分别为-85.42%、-52.78%、-69%；累计同比增速分别为44.76%、7.45%、5.92%；较前一周变动-7.17、-1.02、-2.35个百分点。本周100城土地挂牌均价2512元/平方米，环比下降31.79%，同比下降22.92%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为8326、1510、2599元/平方米，环比增速分别为27.97%、-61.43%、-2.73%；同比增速分别为-11.77%、-61.01%、34.45%。

　　土地成交（2020.10.19-2020.10.25）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升7.67%本周合计成交122宗地块；其中住宅用地40宗，商服用地14宗，工业用地61宗，其他用地7宗。本周100城土地成交规划建筑面积1158.07万平方米，环比下降23.92%，同比下降58.96%，累计同比上升7.67%，较前一周下降1.97个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为16.14、645.67、496.26万平方米，环比增速分别为-93.84%、34.3%、-36.33%；同比增速分别为-81.21%、-38.38%、-70.6%；累计同比增速分别为30.34%、3.41%、8.76%；较前一周变动-1.64、-1.03、-2.87个百分点。本周100城土地成交均价2519元/平方米，环比上升35.14%，同比上升25.32%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为867、3128、1781元/平方米，环比增速分别为-76.02%、70.09%、38.06%；同比增速分别为-89.93%、38.16%、17.4%。

　　投资建议：

　　百强房企10月销售数据出炉。10强、50强、100强房企10月单月销售额分别为5196亿元、10646亿元、12805亿元，同比增速分别为+9.7%、+23.7%、+22.6%，1-10月累计销售额分别为39266亿元、75597亿元、91138亿元，同比增速分别为+5%、+9%、+9%。流动性方面，自10月15日至10月29日，中国人民银行公开展逆回购操作11次，逆回购规模已增至8300亿元。通过公开市场操作，进行灵活对冲，确保资金保持合理充裕。10月30日，中国人民银行发布《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》，报告显示，2020年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额169.38万亿元，同比增长13%，前三季度增加16.26万亿元，同比多增2.63万亿元。贷款投向主要变化包括“三农”贷款增速持续回升，绿色贷款保持较快增长，房地产贷款增速稳步回落。2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季度末低0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上一年全年水平低6.8个百分点。2020年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长8.2%，增速比上季度末低0.3个百分点。其中个人住房贷款余额33.59万亿元，同比增长15.7%，增速与上季度末持平。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

　　衢州出台楼市新政，扩大限售楼盘范围。10月30日，衢州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，通知提到科学安排住宅用地供应计划，根据商品住宅可售库存及去化周期情况，优化供地结构、节奏；建立房价、地价联动机制，住宅用地采取“限房价+限地价+竞配建”方式公开出让，地块设定最高限价，在最高限价内按照价高者得原则确定竞得入选人；对市场关注度高的热点地块，土地出让前明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让；提高租房提取公积金额度至每户每年最高提却不超过24000元，加强商品房住房预售管理等细则。供应端持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

　　行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长，加之“因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会或逐步减少，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注：资产负债表雄厚的企业，这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价；权益比例较高的房企，具备权益比例调整区间以撬动空间；合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

　　转自：天风证券

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