商业地产市场两极分化倒逼业态创新

　　近日，全国工商联旗下的全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，对2018年商业地产领域的代表性事件进行了盘点。报告显示，尽管宏观经济整体下行，但商业地产交易依然非常活跃，商业地产运营价值显现。

　　与此同时，商业地产过剩现象突出，市场形势的变化和消费升级给商业地产的发展也带来了新课题和新挑战。

　　交易活跃但冷热不均

　　2018年，我国商业地产的交易活跃度前所未见。业界专家观察认为，这既是商业地产证券化努力的成果，同时也是房企变现压力的释放。

　　2018年5月，商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿元的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场及地标性商业综合体。竞买当天，除了恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司。

　　报告提出，在全国各大城市商业地产总体过剩且经营困难的背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不代表商业地产热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的理念依然被认可。

　　优质资产正成为变现工具。去年9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模逾73亿元，成为2018年最大规模的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。此外，以国瑞购物中心、国瑞哈德门广场、北京合生汇、新建元邻里中心等优质物业为标的的CMBS/类REITS产品也密集发行。报告认为，根据国外的成熟经验，在企业面临困境时，与其他房地产产品相比，优质商业资产具有明显的变现能力强、抗风险性高等优点。

　　与此同时，2018年，全国商业地产交易冷热不均，商业地产的运营价值日益凸显。

　　2018年年末，阿里网站对由乐视控股所属的北京世茂工三资产进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元。此外，盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额纪录。

　　报告认为，这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价格不升反降。与此形成鲜明对比的是，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。

　　项目运营面临多重考验

　　2018年，商业地产过剩的现象表现突出，与此同时，市场形势的变化和消费升级给商业地产的发展运营也带来了新课题和新挑战。

　　报告显示，根据2018年抽样数据，体量为5万平方米以上的购物中心实际如期开业数量不足六成，开业成为商业地产实力的象征。因此在新形势下，很多商业地产因势利导，对存量物业进行了创新升级，并积极引入新业态，利用互联网技术加快线上线下的融合。

　　2018年年中，位于北京前门核心地段的城市更新项目”北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了北京市民对于前门商业的落后陈旧印象，越来越多的本地年轻人开始将北京坊当成时尚打卡地；9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的本地顾客及外地年轻游客。这些成功案例为城市商业更新带来了活力与信心。报告认为，由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。

　　此外，报告显示，实体商业正在加码数据智能，技术驱动运营成为了共识。例如，以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用；凯德集团基于对数字化技术应用、商业迭代和消费演进的深刻洞察，打造出商业新物种——“来探Next-Ten”；宝龙联合京东跨界无界零售，打造新品“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。

　　对于今年的市场，报告认为，总体预期趋于谨慎。受大环境的影响，消费者消费会更趋理性，而在商业自身创新能力不足、渠道分流更加明显的情况下，今年业界的市场预期相对平稳，对新项目的拓展会更趋保守。而餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，急需替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。（记者 张涛）

　　转自：中国商报

 

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