一线城市二手房市场新变化

　　近期，楼市政策利好“组合拳”出台后，对市场发挥出一定程度的助推效果，一线城市的二手房市场反应明显。

　　“我刚刚出手了越秀的老旧学区房，到黄埔那边置换了一套四居室的二手房。”在广州天河工作的陈浩（化名）告诉记者，“学区房的价格较高峰时期低了不少，但小孩已经初中毕业，黄埔那边的二手房价格也到位，所以就低于挂牌价20万元左右出手了越秀学区房，完成了置换。”

　　自今年第三季度以来，广州接连发布促进房地产市场健康发展的新政策。例如，8月底广州实施“认房不认贷”政策；9月广州优化限购条件，同时个人销售住房增值税免征年限及非广州户籍家庭纳税或社保缴纳年限“5年改2年”，结合此前首套房贷利率下降、二套房最低首付比例下降、存量首套房贷利率下调等政策利好“组合拳”，一些观望的刚需客开始蠢蠢欲动。

　　据广州市房地产中介协会统计，2023年11月（统计周期为10月26日至11月25日），广州市二手住宅共计网签10182宗，环比增长8.77%；二手住宅网签面积为102.10万平方米，环比增长7.23%，这是广州二手房成交量连续第四个月环比上涨。

　　而在深圳，除了“认房不认贷”，自11月23日起深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二是享受优惠政策的普通住房标准调整。受此提振，二手房市场也出现一些回暖迹象。据深圳乐有家公布的数据，门店二手房成交量连续2周回升，上周环比涨幅近二成；二手房带看环比上涨超过6%，市场信心持续恢复，加上年底最后一波传统购房潮到来，看房量将持续上涨。此外，11月深圳二手住宅过户成交3133套住宅，环比上涨13%，这是今年以来深圳第三次二手住宅过户量超3000套。

　　“最近的带看量明显增多，但价格变化不大，目前购房者的承受能力依旧有限。”在福田梅林片区，一位区域资深房产中介经理表示，“在与客户接触过程中了解到，多数置换客户的购房欲望还是很强，但碍于手上的二手房出手速度不及预期，所以只能调低价格，成交价低于参考价已经是普遍现象。从价格上来说，现在的深圳二手房价部分已回到2018年的水平。”

　　不过，对于政策带来的刺激作用能否延续，受访的多位房企营销经理和中介经理均表示仍有待观察，特别是购房者的信心仍有待修复。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，上周重点50城的情绪指数为-0.79，仍处于市场观望区间低位。不过，市场情绪指数自8月份起迈入低迷区间，第42周市场情绪触底，直至上周情绪指数由低迷区间改善回升至观望区间低位，市场情绪筑底态势显现。

　　值得注意的是，11月一线城市二手房市场集体反弹。除了广州和深圳，公开信息显示，北京11月二手住房成交超过1.2万套，环比、同比分别增长17.8%和16.7%；上海11月二手房网签环比上涨约7.12%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，价格预期持续走弱，留存在市场上的基本为刚需和改善需求。而存量房市场足够大，价格梯度合理，也为刚需和改善循环创造出条件，但房地产基本面（收入、就业、房价预期）并未好转的情况下，需求释放很容易出现短期回升后再次下滑的情况。对于进一步的市场行情，可以寄希望于明年一季度，届时还要视政策、房价、新房供应等来综合判断，但季节性回升趋势是确定的。

　　中指研究院分析师郑俊彤表示，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来核心城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，核心二线城市有望进一步放松限购政策。目前，仅部分核心城市市场保持一定活跃度，多数城市市场仍面临着调整的压力。从全国来看，市场恢复仍需要时间，修复过程较为缓慢。

　　转自：证券时报

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