多地出台政策鼓励购房“以旧换新”

促进释放改善型购房需求 提升楼市活跃度

多地出台政策鼓励购房“以旧换新”

　　观点

　　当前，房地产市场的一大变化是，居民的支付能力受关注。因此，如何挖掘有支付能力的购房者是近两年各地营销部门所关注的一大问题，而通过房子“以旧换新”的操作，能够让有房产的家庭通过换房来提高新房去化，突破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。

　　——易居研究院研究总监严跃进

　　对于开发商而言，“以旧换新”的购房者提前签订新房认购协议，提高了房屋销售的确定性，有助于降低房企销售压力；短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一、二手房链条，提高楼市活跃度。未来，或有更多城市参与进来，促进改善型住房需求释放。

　　——中指研究院市场研究总监陈文静

　　今年以来，随着房地产市场供求关系的变化，包括广西玉林，山东淄博、济南、青岛，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水等地在内的多个城市开启房产“以旧换新”模式。换房需要什么条件？鼓励购房“以旧换新”，对于释放改善型购房需求能起到多大作用？

　　多地出台政策

　　住房“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构等通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。专家表示，“以旧换新”不是新政策，这两年各地都有创新。与普通中介相比，它的一个重要区别是，旧房的出售有兜底机制，这使得换房的确定性增加，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等均有积极作用。

　　各地鼓励购房“以旧换新”模式有何不同？11月24日，广西玉林市住房和城乡建设局宣布正式启动玉林市商品房“以旧换新”省心购倡议。政策规定，房地产开发企业、房地产经纪机构公司以及意向购房者需签订三方合同，并向新房项目缴纳新房意向定金，定金统一存入由市住建局开设的资金专项管理账户，由房地产经纪机构对存量房进行查证、验房、实勘等，存量房在约定时间内未销售的，退还新房意向定金，终止新房交易。

　　在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购买新房的首付；如在一定期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无需承担违约责任。南通市住建局局长王开亮表示，出售旧房日期与购买新房日期相差365日内的，还将额外进行补助。

　　除了类似南通这种由购房者、开发企业以及经纪公司组成的三方合作模式外，浙江宁波房地产业协会近期推出“换新购”服务，让购房者和房企二者之间直接签署协议出售二手住房、换购新建商品住房。

　　还有城市直接对“以旧换新”进行补贴，如浙江丽水11月初就发文称，鼓励居民住房“以旧换新”，鼓励开发企业、经纪机构、国资公司试点推进居民住房“以旧换新”，政策发布之日起至2024年6月30日，市区参与“以旧换新”活动的企业或个人，给予“旧房”交易税费留存地方部分100%补贴。其中，个人购买二手住房的，交易税费补贴与购房补贴就高享受。

　　效果有待观察

　　据不完全统计，截至目前，已有徐州、淄博、南京、济南等10多个城市陆续推出购房“以旧换新”政策。那么，效果如何？

　　济南某楼盘销售处工作人员表示，“以旧换新”政策推出以来效果不错，已经有多起成交案例。“先选一个楼层，价格谈好后交3万元意向金，资方再沟通您房子的价格，谈妥后我们再支付老房子的房款，购房者把房款转到我们这边来就可以了，剩下的差价一次性付款或贷款都行。”部分城市房产中介机构的工作人员称，政策刚出台前几天咨询的人比较多，基本上都是有改善型住房需求的客户，不过政策效果还有待观察。

　　购房“以旧换新”和普通二手房销售有什么区别？浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，“以旧换新”对旧房的出售有“兜底机制”，这使得换房的确定性增加，对于改善型住房消费需求释放有着积极作用。“和普通二手房交易相比，它能够快速成交，因为挂在普通二手房市场上可能几个月都无人问津。现在腾出了‘房票’，拿到了资金，对于这些人来说是一件好事情。”丁建刚说。

　　当前鼓励购房“以旧换新”的城市大多是二三线城市，并没有一线城市的身影。那么，这样的做法有可能在更多城市推行吗？中国城市经济学会房地产专业委员会专家委员张化学认为，当下消费者对于住房的要求已经从“有没有”转向了“好不好”。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭坦言，二手房中介在推荐这些置换者的房源时，买家的积极性依然不是很高，市场大环境还是决定了市场交易的诸多环节。

　　从短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一、二手房链条，提高楼市活跃度；但住房的“以旧换新”比起家电、家具等各方面操作难度要大很多，目前大范围推广并不现实。未来或有更多城市参与，促进改善型住房需求进一步释放。

　　如何顺畅推进

　　目前在购房“以旧换新”政策实施中，仍存在二手房市场整体信心不足、交易环节多周期长、涉及税费种类较多数额较大等堵点。

　　对此，专家表示，一是要精准匹配供需，相关部门需规范置换流程和标准，为换房者提供高质量全周期服务。二是优化购房程序。“以旧换新”对交易周期要求更高，仍需进一步简化程序。针对房产证办证难等问题，应在更多地区推行“交房即交证”，切实优化购房流程。三是降低交易成本。结合当前的市场情况，房屋交易税费仍有压降的空间。尤其是单价较高的房子，减少中间环节支出，有利于提升市场交易量。

　　针对市场交易环节的乱象，规范中介服务不能松劲，应确保房源信息的真实有效，规范房屋销售明码标价行为，严格保护买卖双方的隐私信息，持续打击房源捂盘惜售、制造焦虑情绪等行为。

　　实际上，除了明确推出“以旧换新”购房活动外，今年以来，多地针对具有置换需求的群体已出台多方面支持政策，涉及二手房交易落实“带押过户”、下调存量房贷利率、执行“认房不认贷”以及“卖旧买新”税费减免优惠等。

　　多位分析人士称，当前多地新房去化率下降，二手房挂牌量攀升，新房与二手房之间循环不畅，多地相关举措虽意在加速畅通置换住房通道，但最终政策效果仍取决于市场信心恢复情况以及政策实际优惠程度。（林玄墨）

　　转自：中国商报

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