渠道收窄 中小房企融资成本攀升

　　2016年部分房企销售业绩实现大幅增长，但随着楼市调控不断深入以及市场预期出现变化，今年房企经营压力将比去年明显增加，房企融资渠道继续收窄，对中小房企而言，融资环境不容乐观。

　　统计显示，截至目前，按行业类划分，共有78家房企公布2016年年报。受益于2016年楼市火爆，多数房企都实现了年度销售额同比增长。

　　业内人士表示，2016年部分房企销售业绩实现大幅增长，但随着楼市调控不断深入以及市场预期出现变化，今年房企经营压力将比去年明显增加，房企融资渠道继续收窄，对中小房企而言，融资环境不容乐观。

　　龙头房企业绩大增

　　克尔瑞研究中心数据显示，2016年房地产行业跨过3000亿元的就有三家，除了“你争我赶”的恒大万科，碧桂园今年也厚积薄发，全年业绩提升121%，迈进3000亿元门槛。同时，千亿房企阵营扩容至12家，总销售金额达到2.4万亿元。

　　从龙头房企的年报业绩来看，万科2016年实现销售面积2765.4万平方米，销售金额3647.7亿元，同比分别增长33.8%和39.5%；恒大2016年实现合约销售额3733.7亿元，同比增长85.4%，超额完成全年目标。

　　也有部分房企借助楼市回暖实现扭亏为盈。中华企业2016年实现净利润6.55亿元，同比增长126.34%；浙江广厦2016年实现净利润3.57亿元，同比增长154.41%。

　　“2016年的业绩高涨令房企信心满满，2017年不少百强企业跃跃欲试准备再次大展身手。”中国指数研究院报告认为，迈槛成为2017年房企的销售目标，不同规模的房企向着5000亿元、3000亿元及1000亿元目标全速进军。在大部分企业坚持较为稳妥的发展目标时，碧桂园、融创和蓝光的销售目标比较激进，目标增长率均超60%，其中融创接近翻番。

　　值得注意的是，在签约销售金额大幅增加的情况下，仍有房企出现增收不增利的“窘境”。比如，首创置业2016年全年实现签约销售455.1亿元，同比增长40%，但归属于母公司股东的净利润仅为20.32亿元，同比下跌2%。

　　融资渠道收窄

　　虽然年报业绩喜大于忧，房企手中资金较为充裕，但在开发贷审核趋严、基金业协会叫停用于投资16个热点城市住宅地产类资管计划备案的情况下，今年房企融资渠道将继续收窄。

　　中原地产统计显示，2017年一季度全国房企包括私募债、公司债、中期票据等融资合计仅649.5亿元，延续去年四季度以来的低迷，同比下调幅度达83.8%。同时，资金价格也出现明显上行趋势。

　　与2016年初货币宽松、市场回暖、房企票据债券发行量爆发式增长相比，当前房企的整体融资环境不容乐观。

　　克而瑞研究中心报告显示，从融资结构来看，1-2月监测的108家房企，其银行贷款总额为274.5亿元，占房企新增融资近35%。票据、债券的发行额也达251.4亿元，占房企新增融资的31.9%。其他类融资中的委托贷款数额增加，证券及资管公司向房企输血情况增加。

　　兴业研究分析师陈姝婷表示，事实上，龙头房企的融资主要来源于银行贷款，其中国有房企表现更为明显，在债券、再融资、非标等政策收紧的情况下其融资压力不太大，但中小民营房企获得开发贷的难度较大，受限后融资渠道缩窄，融资成本攀升。

　　北辰实业日前也发布公告宣布，为了进一步拓宽公司融资渠道，改善公司债务结构，补充营运资金，公司或公司的全资子公司拟在北京金融资产交易所申请发行债权融资计划。本次发行债权融资计划的注册额度不超过20亿元人民币。

　　同时，在国内融资渠道不断收紧背景下，境外融资开始不断升温。克而瑞研究中心统计显示，房企境外发债的占比较2016年显著增加。2017年1-2月富力地产、旭辉集团、新城控股、当代置业等多家房企发行共计27.35亿美元优先票据，折合人民币近188亿元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，伴随融资渠道逐步收紧，房企运营风险越来越大。房企“加杠杆”的资金周期一般为2年，也就是2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。如果企业无力偿还，则面临资金压力。

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