商业地产布局三四线城市机会与风险并存

　　近年来，商业地产的供大于求和同质化已是业内共识。同策咨询研究部在2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告中就曾指出，在国内35个大中城市中，包括厦门、成都等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩状态。但不少发力商业地产的开发商，将目光投向了三四线城市。

　　据有关消息称，万达2016年将在全国建56个万达广场，比2015年的26家增加一倍多，并将深入布局三四线城市。万达的这一举措或许将成为2016年商业地产的风向标。想必三四线城市的商业市场会吸引众多房企尤其是中小房企的视线当中。

　　2015年底，由正荣集团开发的位于福建省莆田市的莆田正荣财富中心总体量超过40万平方米的大型综合体项目正式开业，数据显示，当天吸引了46.8万人流量，截至当天闭店，全天营业额突破3800万元。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示：“很多在外打拼赚钱的莆田人回乡消费都没有合适的场所，只能将消费需求释放到福州、厦门等城市，我们要把这部分消费需求留在本地。”

　　从三四线城市人口情况及商业格局来看，对于商业地产的发展来说，的确是一个重大的机遇。三四线城市的人口占到全国城市人口的53%，但购物中心只占到全国的16.5%。随着城镇化的发展，人口数量还在增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高。这无疑令三四线的商业地产拥有了广阔的发展前景。

　　新城控股集团副总裁欧阳捷也曾公开表示，三四线城市存在非常好的商业地产的机会，特别是以购物中心为主的新型商业地产。三四线城市购物中心数量少、成规模的商业项目少、品牌店铺少、有影响力的商业地标少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受也亟待提升。

　　如欧阳捷所说，针对三四线城市开发的优势，新城控股近年来加快了商业地产的扩张步伐，并将商业地产重点布局在三四线城市。新城控股明确对外表示，每年新增商业项目至少10-15个，2017年累计开发40个商业项目，到2020年，商业综合体开业及在建项目达到80个以上。在商业项目的开发中更注重体验式消费的融入。而正荣集团也公开表示，预计3年内将开业10个购物中心，未来5-10年可达30-50个购物中心。

　　诚然，三四线城市商业地产发展的广阔空间，让众多房企纷纷进场，但面临机遇的同时仍不能忽视其存在的风险与挑战，如果不能避免商业地产的发展短板，仍无法避免倒闭的命运。

　　一些业内人士认为，对于三四线城市的新城商圈很难再有春天，随着城镇化增速的放缓，大体量的商业在三四线城市很难做好，满铺开业是非常困难的，甚至招商都非常困难。

　　同时，投资回报低也是三四线城市商业地产的困扰所在。克而瑞研究中心通过比对发现，同样的品牌，在三四线城市的客单价和平效基本仅是一二线城市的60%左右。

　　也有业内人士认为，商业地产过剩只是相对的，商业地产更重要的一点是它到了一个转型期。无论一二线城市，还是三四线城市，传统商业随着时代的发展都已经同质化并面临淘汰，当下以及未来的商业地产，更注重的是服务、是体验，集购物休闲娱乐为一体的场景体验式商业、综合全能型商场成为发展的侧重点。

　　在此看来，对于商业地产开发商而言，如选择进军三四线城市，还要对当地的环境、人口结构、生活水平等进行分析。中国三四线城市数量繁多，发展水平的差距也非常大，对新型商业的接受程度也各不相同，这就需要因地制宜来选择布局的城市以及适宜发展的商业形态，并充分进行风险评估。（本报记者陈晴）

　　转自：中国商报

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