土地出让金减少，地方财政危机袭来

一线城市土地市场持续低迷，地方政府赖以生存的土地出让收入恐将大幅减少，这无疑将影响整体投资水平，还有可能把地方债务问题显性化。

　　进入6月，北京、上海和广州等一线城市集中推出大批土地，但仍不能扭转4月份以来土地市场的低迷行情。目前，对房地产企业而言，稀缺的是资金，不是土地。如果调控政策不放松，这种情况很难改变。

　　在土地拍卖市场低迷之际，地方政府赖以生存的出让金在大幅减少，在口袋收紧的情况下，支出自然难以扩大，这无疑将拖累固定资产投资的增长，进而对GDP增长构成压力。

　　虽然目前固定资产投资和房地产开发投资依然维持较高的增速，1-5月固定资产投资增长25.8%，房地产开发投资增长34.6%，但投资存在一定的滞后性。不管是房地产新开工项目，还是固定资产新开工项目增长都比去年大幅下降，这已经预示着未来投资增速将非常吃力。

　　此外，地方政府土地出让金收入的减少还会使土地抵押贷款的信用危机日趋显性化。

　　地方土地出让金大减成势

　　近日，土地市场的一连串坏消息令地方政府坐不住了。

　　一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。

　　进入4月份，土地出让金由千亿以上规模迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。

　　一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别同比下滑56%和37%。北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量1225公顷的一成。

　　即便在此种情况下，北京朝阳区CBD剩余的9地块再度入市，北京土地部门近日表示，下一阶段北京还将有1200公顷经营性用地上市，土地供应充足。

　　上海市规划与国土管理局也公告，6月3日至6月29日，上海将有共计17幅地块出让，共计出让面积为76.8万平方米。

　　然而，相对地方政府的落花有意，开发商就显得流水无情了。

　　1-5月，除了深耕商业地产的SOHO中国拿地热情不减，各大开发商均放缓了拿地节奏。远洋地产3377.HK、龙湖地产0960.HK、雅居乐3383.HK等公司高管均向本刊记者表示，不一定会拿地。事实上，这些公司2011年以来几乎无土地入账。万科A000002.SZ高管对本刊记者表示，目前万科的新投资基本冻结，四季度之前，除非有特别吸引力的机会，万科将不考虑拿地。

　　经过2010年的积累，房企存货量达到历史高点。已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，同比增幅达41.70%。库存占资产的比重达到61.5%，超过2009年一季度的历史高点。

　　在当前信贷收紧、销量萎缩的背景下，上市的地产公司经营性现金流连续5个季度为负，2010年末，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。

　　经过一年多的房市调控，开发商试图通过减少销售量来维持价格不降，但囤积的存货越来越多，将不断地加大房地产商的资金紧张度。所以，对房地产企业而言，目前稀缺的是资金，不是土地。如果调控不放松，这种情况将愈演愈烈。库存高企，资金紧张，悲观预期，都使得房企拿地的能力和意愿持续低迷，新投资基本冻结。而地方政府土地财政格局短期内无法改变，供地冲动强烈，供需矛盾使得未来土地价格下行将是大概率事件。

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