一线城市一二手商品住宅价格倒挂愈演愈烈

最新机构统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。随着调控政策对楼市的持续影响，楼市开始进入深度博弈期。专家认为，楼市或在传统的销售旺季“金九银十”表现较为平淡，但相比2008年楼市出现整体回调的情况看，目前国内房地产市场的刚性需求依然未获得充分释放，开发商资金链状况整体良好，楼市在短期内出现拐点的可能性极小。

一手房带动二手房降价

相关机构的统计数据显示，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，五六月达到高峰，7月份有所回落。北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。

根据亚豪机构数据统计，8月份北京楼市将有26宗项目入市，其中13宗纯新盘项目中，除5宗目前尚未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%—15%之间。根据21世纪不动产上海区域对旗下300余家门店抽样统计，当前上海一二手房价格倒挂现象有所加剧。实施楼市限价政策的广州一些新楼盘，比二手房也便宜1000多元。

国泰君安对30个典型城市的监控数据则显示，一手房年初至今累计销量同比上升4%，其中一线城市上升4%，二线城市上升6%，三线城市上升1%；整体成交均价环比下降7%，其中一线城市下降10%，二线城市下降8%，三线城市下降1%；整体成交均价同比下降3%，其中一线城市下降9%，二线城市下降10%，三线城市上升23%。目前二手房销售普遍较一手房更差，从上周的成交价格来看，二手房价格环比降2%，同比降53%。随着一手房价格调整，部分二手房业主主动降价意愿日益强烈。

上海中原地产副总经理陈宇珏表示，外围区域一手新房价格与二手房价格本来就很接近，但无论是房源品质，还是物业环境，一手房都优于二手房，而且目前一手房还有一定的优惠空间，二手房的议价空间只有5%左右，还要交相应的税费。可见，一手房性价比大于二手房，因而在相等条件下许多购房者都会选择购买一手房。

“金九银十”或表现平淡

国家统计局8月18日公布数据显示，与今年6月份相比，70个大中城市7月份新建商品住宅不含保障性住房价格下降和持平的城市分别为14个和17个，房价停涨城市增加了5个，涨幅较6月份缩小的城市有15个。房价环比停涨的31个城市中，北京、上海、广州、深圳四大一线城市均被包括其中，这是一线城市近3年来首次出现全面停涨。上海、广州和深圳是今年调控以来首次出现环比零涨幅。

各大房地产企业公布的7月销售简报显示，10大龙头房企中有6家当月销售金额出现环比下跌，跌幅为5%-55%，包括万科、中海等跌幅都在30%以上；保利跌幅最大，环比减少一半以上。从单月数据看，呈现4月份低迷，5、6月份冲高、7月份回落的态势；但从1—7月整体数据看，龙头房企仍处于快速增长期，业绩创下新高。

根据北京市房地产交易管理网的数据，截至8月24日，8月份北京商品房住宅签约套数仅为9909套，比上月同期下降了24.8%。按照现有的销售速度，整个8月份，北京市场的住宅成交量很可能不足13000套，这将创下近3年来的历史新低。

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