市场倒逼房地产“国家队”改革加速

　　近段时间，房地产央企动作频频，吸睛指数直线上升。

　　从绿地借壳金丰投资实现成功上市，到中海系整合的尘埃落定，央属房企的改革模式不仅包括战略转型，更涉及股权结构、人才激励等多个环节。在这个春天，且看央企们的大咖“百变秀”。

　　今年4月16日，保利地产正式对外发布“5P”战略，即Peiban陪伴：养老地产，Promise承诺：全生命周期绿色建筑，Partner拍档：社区O2O，PloyAPP：保利地产APP，Power力量：海外地产。

　　在信息碎片化时代，为了使公司的宣传杀出重围，地产大佬也是“蛮拼的”。“实际上从去年下半年开始，多家国资房企就在积极研究战略、股权改革和人才激励制度等方面的改革方案。同行聚在一起时，也会讨论未来的变革还会有哪些可能。”某央企房地产公司的相关负责人说。

　　2015年，央企、国企改革突破的预兆似乎更为强烈。随着行业变革逐步迈入深水区，央属房企改革的步伐也在加快。4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产及招商银行双双因“筹划重大事项”停牌。对此，市场纷纷猜测这是招商局进一步推动集团产融结合的动作。果不其然，招商局在最近发布公告表示，经向公司实际控制人招商局集团确认，招商局集团正在筹划关于招商局集团地产板块的整合事项。

　　而在此前的3月底，华侨城试水混合所有制改革，宣布拟向控股股东华侨城集团、前海人寿和钜盛华以6.88元/股的价格发行11.63亿股，募资80亿元。在业内看来，华侨城此次试水混改，给央企地产公司的所有制改革起到了领头羊作用。

　　地产央企改革的动力

　　地产国企不是在改革，就是在改革的路上。“当改革进入深水区，才会深刻感受到体制内的制约有多大。”一家大型国有房地产开发企业的管理者对记者感叹，近期国内地产企业改革风起云涌，许多改革甚至涉及股权结构，让做管理者的倍感竞争压力。

　　另一家国资房企的高管则透露：“从去年年底开始，多家房企就在积极研究战略层面和股权结构的改革方案，企业之间有时还会交流怎样‘变’。”

　　然而，不同的企业“禀赋”不一样，尤其是目前央企的“合伙人计划”尚未打开闸口，这部分企业开始担心自己会在这一波潮流中落后。

　　一家国资房企的上市公司董秘介绍，当前地产企业ROE净资产收益率下行，是国资委对地产国企改革“放行”的原因之一。“如果地产企业ROE升高，证明股东还很赚钱，相关部门可能不会允许这么多公司筹划重大事项。”该董秘笑言。

　　最近备受关注的资本市场动作来自招商局。4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产及招商银行双双因“筹划重大事项”停牌。

　　市场猜测停牌原因是招商局进一步推动集团产融结合，方案是“招商地产计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”。

　　不管本次停牌是否双方有协同动作，产融结合确实是包括招商在内的诸多房企当前希望加强的方向。据了解，另一家知名地产国有企业，也正在研究与母公司旗下金融机构融合的方案。

　　不过，某全国性大型房企的管理者认为，平台之间的整合、资产规模扩大这些实质只是很小的改变，地产企业迫切需要从体制改革中找到进一步增长的动力。体制改革一个较迫切的需求是提高高管和员工的积极性。

　　该管理者还介绍说，同样在国企圈子里“混改”的步伐，地方国企快于央企，母公司旗下有多个子公司的企业要快于旗下子公司数量少的企业。

　　重点发展混合所有制

　　在房地产行业调整期，一直低调潜行的房地产“国家队”应如何承担社会责任，在国企改革中扮演怎样的角色？是否应承担全部保障房的建设，并全部退出商品房领域？在日前召开的“中国国企房地产责任高峰论坛”上，行业主管部门及业内专家认为，应在分类基础上评价国企的社会责任，房地产作为竞争性的行业，国企在有进有退的战略中，应该大力发展混合所有制，而地方国有房企是国企改革的重点。

　　“如果房地产分为保障性住房和商品性住房，那么竞争性领域的国有房企显然跟民营的、合资的房企应有同等国民待遇，公平参与市场竞争。”专家称，如果确实需要保障性住房，可以考虑专门成立一个保障性住房的国有企业，把竞争性和保障性的任务进行区分。

　　国资委研究中心主任李保民认为，房地产作为竞争性的行业，国有企业在有进有退的战略中，应该大力发展混合所有制，特别是在股权结构上还需要下很大工夫。现在引进战略投资者的条件比较成熟，可以发展各类基金，通过战略投资，使现在已经形成一定量的房地产企业能够做好。“国有企业应该成立一个以房地产为主、进行组合的资本运行公司。”他说。

　　中国房地产研究会技术委员会副主任孙克放认为，在2012年前一百强的房企里，国企占比超过一半；2013年第三季度，国有上市房企的市值占A股上市房企总市值的50%，其中，央企控股公司占18%，地方国资控股公司占32%。国企数量不大，但重量大，A股退出不容易。他认为，三年内，国企改革可能是A股市场的最大动力。而在国企中，地方国有房企的收入增长率远低于央企和非国有房企，因此，地方国有房企改制是必然，地方国有房企是这次国企改革的重点。

　　地产央企改革背后的经济逻辑

　　央属房企纷纷试水大变革，离不开背后的政策导向。日前，国家发改委副主任穆虹透露，国务院已成立国企改革领导小组，由国务院领导亲自挂帅，国企改革实施方案即将面世，北京等地今年将相继出台国资国企改革实施规划。国企改革已不是新鲜事。此前上海国资国企改革20条的推出已经打响了地方国资改革第一枪，绿地集团借壳金丰投资上市成为其中的点睛之作。

　　同时，天津、广东、深圳等地的国有企业改革方案也在制定中。据媒体报道，深圳未来将对现有国有资产进行全面盘整，其中房地产类企业及其股权成为重要的调整内容。

　　近两年净资产收益率持续下滑，是国资委放行国有房地产企业改革的重要原因。房地产业告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难，这俨然已经成为共识。以国内房企排名前十的保利地产为例，一直以来以强大的资源整合能力、低成本和多渠道的融资方式等优势，在全国多个城市强势扩张。公司实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。但另一方面，2014年公司结算毛利率为32.03%，较2013年下降0.13个百分点；公司销售净利率13.05%，较2013年同期仅上涨0.2个百分点。

　　在上述政策、行业背景下，央企的变革正在持续推进。变革将给企业注入新的资金与活力，但房企“调转船头”还需很长时间。

　　“今年嘴巴要张得更大，产品要更多元。”华润置地北京大区总经理蒋智生最近就表示，今年房地产市场形势愈发复杂，包括合作拿地、经营性物业和开发物业互补、以及开发物业中快销楼盘和利润楼盘的配比等多元化打法才能减小市场风险。

　　正如蒋智生所说，伴随着房地产市场形势的急速变革，包括华润、保利、中海、方兴等在内的央企房地产公司也看到了变革的优势。保利地产年报显示，今年保利地产将借助国企改革的契机，积极推进公司在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，保持行业竞争地位和优势。

　　不过，也应看到，生产周期长是房地产行业的重要特征，企业的前进惯性很大。行业已经变向，前方出现冰山，但房企调转船头却需要更长的时间。央企房地产公司的转型变革并不存在制度上的障碍，但由于从属于大型央企集团，在集团层面没有明确改革方案的情况下，大多数公司也不愿做“出头鸟”。但随着各地改革指导方案的陆续出台，将会有地方性国资控股地产企业加入到改革的队伍中来。

来源：中国商报

　　转自：中国商报

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