春节以来，一线城市房价进入了“飞行模式”、“暴走模式”，随后，楼市“高烧不退”的现实引出了调控新招。上海出台最严“沪九条”，深圳出台贷款首付比例最低4成、连缴3年个税才能买房等政策，北京也在对二手房市场进行专项检查。政策叠加效应之下，一线城市楼市显现退烧迹象，更多购房者进入观望状态，邻近深圳的多个楼盘的来访、成交均出现不同程度的下滑，个别楼盘甚至出现了50%的降幅。
看清、看透、看穿房价的真相，关键在于三个指标，也就是经济学上常说的市场三要素——人口、购买力、需求。以深圳为例，过去一年深圳新增人口将近60万，相当于一个中等城市的人口规模，对于始终处于人口净增长的深圳来说，想让房价全面下降真的不容易。
反观北京，近年新增户籍人口呈现下降的趋势，加之北京历来实行全国最严的调控政策，可以想见，北京的房价不会大幅暴涨，也不会大幅暴跌，平稳、稳健，是北京、上海、广州楼市的客观必然。
房地产去库存是今年五项最重要经济工作之一。供给侧改革如今提得很多，而供给侧改革并不是高大上的经济学术语，说白了就是要让楼市的供给更加优化而不是混乱无序，生产什么、不生产什么，多生产什么、少生产什么，应该更加科学理性而不是依然任性。
楼市问题的核心在于调控预期，但不是管理农民进城买房的预期，
而是调控地方政府在楼市问题上基于土地财政诉求的强烈预期，以及自以为是的乱作为。很多城市的政府官员经常会因为本地房价太低感觉很没尊严，这就是极其错位的政绩观，这种政绩观不改房地产就永远走不出怪圈。房地产去库存已经成为地方政府的一项必须要完成的任务，北上广深之外的城市大都“压力山大”。但是不管怎样，不能违背客观规律，不能拔苗助长，不能让楼市的高库存风险转化为金融机构的金融风险，如果是那样的话，极可能是一场无法承受的灾难。
供求关系是市场经济的核心法则、核心原理，但是，需要说明的是，
如今很多城市的房价其实并不完全是由供求关系决定的，而是受很多其他因素影响，比如北京的房价为什么这么高，一方面是供需失衡导致的，同时不可忽视的因素就是房价高企背后的推手。
目前房地产市场的基本特征是总量过剩、区域分化、紧的更紧、松的更松。地价不管控等于没调控，不管是打压楼市还是刺激房价，
楼市乱象的根源在于土地供应和货币政策。
虽然楼市存在乱象，但不会像当年的日本那样发生崩盘，因为国情不一样，我们是有战略纵深的国家，1990年的时候日本的城镇化率已经达到了77.4%，而我们的城镇化率在2011年才刚刚过50%。之所以如此强调城镇化率，是因为城镇化率代表着人口的走势，而人口的走势则影响、决定着楼市的趋势。
世上不存在只涨不跌的楼市。虽然不会重蹈覆辙，但日本楼市带来的警示却不容忽视。在上世纪90年代日本楼市泡沫的鼎盛时期，
几乎所有日本人都不相信房价会下跌。而现如今，不管北上广深一线城市的房子涨多少、怎么涨，理性的人们一定不要陷入到拒绝相信的状态，这就是日本楼市泡沫破灭留给我们的最大的启示和教训。●张翼（特约评论员）
转自：中国商报
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