房地产业进入低谷了吗？

7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存，进一步加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施。其中“千方百计地消化库存”，被解读为住建部对于2014年下半年楼市调控的定调。

楼市库存量再创新高

国家统计局7月16日发布数据显示，自今年2月末全国商品房待售面积突破5亿平方米以来，这一数据呈现逐月递增的态势。截至6月底，全国商品房待售面积54428万平方米，较2013年底增加5133万平方米，增幅10.41%。

库存的增加主要源于销售的低迷。2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

根据中国指数研究院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%。在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。

2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。据了解，上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交，尤其是武汉、北京等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力增大，整体推盘力度较以往有所加大等因素。

分析人士认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升。一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散，进而会影响各类物业的成交。预计未来几个月，各类物业库存和去化周期会继续增加。

近来一、二线城市均有或明或暗的打折销售。但是，消化库存的作用不尽如人意。有关专家表示，高库存使得房企经营风险加大，由此带来的经济风险显而易见。如何去库存，更多地考验着地方政府的智慧。

房企资金状况不容乐观

2014年以来，受信贷政策收紧、企业销售业绩不佳等因素影响，房地产市场急速转冷，房企的资金状况也开始趋紧。统计数据显示，上半年房企到位资金增速逐月走低。其中，定金及预收款作为占比（上半年比例为24.2%）仅次于自筹资金的项目，是房企重要的现金流来源。

有关专家表示，虽然信贷环境并未显著恶化，但如果房企不能有效回笼资金，或找到其它有效融资渠道，显然将面临经营困境。

有关专家表示，去年房企拿地过多，今年销售一旦放缓，紧绷的资金链很快便会出现问题。

作为典型的资金密集型行业，房地产企业对于资金有着极大的渴求。然而，在市场趋冷、经济疲软的背景下，房地产业正经历着资金的寒冬。据称，房地产企业的再融资之路再次受阻、银行收紧房贷、海外融资下滑、销售回款困难的回音，使得嗷嗷待哺等待资金的房企一筹莫展。

尽管苦等四年房地产企业再融资终于开闸，但是“跌跌不休”的股价早已与再融资预案中的价格倒挂。为此，一些地产商已不得不主动申请撤回再融资方案。据不完全统计，至少已有8家房地企业的再融资方案或因股价倒挂搁浅。

银行在开发贷款方面更为谨慎。对于房地产开发贷款，银监会有明确的监管原则，如要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；把握贷款的额度限制等。

业内专家指出，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，房地产开发商“差钱”的紧张程度也将与日俱增。

而“房贷荒”从2013年下半年延续至今，依然没有放松的迹象。今年以来，各大银行网点房贷利率优惠极少，而且不同程度地上浮了二套房的利率，有的二套房房贷利率甚至上浮30%。随着银行的风险控制措施日渐趋严，房贷政策一紧再紧，“房贷荒”正愈演愈烈，房地产企业正面临着“失血”的局面。因此，房地产企业境外融资能力便成关键。

近年来，海外融资已经成为房企最主要的集资方式，有数据显示，2013年内地知名房企海外融资总额高达552.24亿美元，折合人民币3369亿元，创历史新高。然而，今年房企海外融资规模出现紧急刹车。4月份以来，中国房企海外融资额仅为14.74亿美元，还不到3月份的一半，环比骤降56%。

分析人士表示，未来房企资金状况改善困难重重，年内房企资金不容乐观。

各地纷纷松绑限购令

随着资金压力及库存加大，一、二线城市房企或明或暗地打折销售。但是，消化库存的作用不尽如人意。于是，部分城市限购令开始松绑。近日，厦门也被传放开限购政策。岛外不仅全面解除限购，不限套数，同时岛内的外地户口在购买限额1套的住宅时也无须社保证明。

据不完全统计，目前已有超过12个城市或明或暗取消了限购政策。从南宁、天津等地的放松限购，到呼和浩特、济南、南昌以及武汉已经明确放开限购，二、三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。

业内人士表示，由于这一轮的限购放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市场认为限购解禁有望，至少目前已经得到了监管层的默许。

在业内人士看来，地方楼市调控松紧程度的判断标准是房价控制情况，而非一刀切。对于房价上涨过快的城市，将更加严格地执行包括限购在内的各种调控措施。

分析人士表示，预计在今年年底前至少有30个城市可能采取正式发文的形式，全面取消限购。尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙等存量偏大、存销比排名靠前的城市。

目前市场较为关注的另一个问题是，限购松绑到底能对二、三线楼市起到多大促进作用？一位房地产界人士称，若松绑限购，可能会在两个月时间里有效拉动一批需求入市。但后续需求不足的问题仍难以回避。

与限购松绑相比，业内人士似乎更看重二套房信贷政策调整可能给市场带来的拉动作用。因为二套房是改善性需求，一些城市现在二套房贷款的首付比例高达七成，严重影响了入市能力。如果这个门槛降低，或将更长久地拉动楼市成交量。

分析人士表示，楼市大范围降价在过去10年发生过三次，而房价大跌都有着库存激增的背景。随着资金压力及库存加大，今年下半年将成为房企出货的窗口期。

来源：中国审计报

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