房地产市场“拐点”到了么？

　　第三季度兴起的地方政府限购松绑热潮并没有完全止住我国房地产市场的下行趋势。

　　日前，国家统计局发布的70个大中城市房价数据显示，7月份价格环比下降的城市急速增加到九成，4个一线城市―――北京、上海、广州、深圳均未能“幸免”，这也是4个一线城市首次出现均价环比全部下降的情况。

　　那么，这是否意味着今年兴起的房地产市场“拐点”论即将坐实呢？“整体来看，后期房地产行业不会出现急剧下行的趋势，当然也不会再像往年那样维持高速增长的趋势，而是逐渐趋于稳定。”中国房地产业协会名誉会长朱中一在接受《中国冶金报》记者采访时如此表示。

　　房地产市场处于调整期

　　相对于前些年动辄20%以上的投资增速，今年初以来，房地产行业的投资增速以及其他一系列指标都“很不好看”。

　　国家统计局数据显示，今年1月~7月份，房地产开发投资累计完成额为50381亿元，同比增长13.7%，增速回落6.8个百分点。剔除土地购置费，房地产投资累计完成额为41747.05亿元，同比增长11.02%，增速回落13.46个百分点。

　　第三季度以来，虽然部分地方政府放松了房地产限购政策，希望以此刺激房地产市场，但从剔除土地购置费后的房地产开发投资完成额累计同比增速来看，截至7月末，剔除土地购置费后的房地产开发投资完成额累计同比增速保持回落，且有进一步回落的可能。

　　与此同时，房地产开发企业购置土地面积连续5个月负增长，房屋新开工面积连续6个月负增长，施工面积增长率同比回落。1月~7月份，房地产开发企业土地购置面积为17824万平方米，同比下降4.8%；房屋新开工面积为98232万平方米，同比下降12.8%。

　　上述情况表明，鉴于对未来房地产市场预期收益的下降，房地产商对于购置土地、新开工、施工的热情均受到影响。同时，市场观望氛围浓厚，房地产销售面积继续下降。1月~7月份，我国商品房销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比前6个月扩大1.6个百分点；商品房销售额为36315亿元，同比下降8.2%，降幅比前6个月扩大1.5个百分点。

　　“二手房市场基本是有价无市。”北京地区一家商业银行负责信贷的工作人员向记者介绍，“有的客户会进行房地产抵押贷款，以前价值1000万元的别墅可以做750万元的抵押贷款，今年只能贷到700万元。客户目前正挂牌出售，但无人问津。”

　　该工作人员还表示，今年初以来，银监会多次提醒商业银行警惕房地产行业的信贷风险，因此银行对房地产开发企业的贷款审批和发放更为审慎。

　　在这种形势下，有业内人士认为，房地产行业的“拐点”即将到来，房地产市场开始进入调整期。不过，鉴于房地产行业当前在国民经济中的重要地位，政府不可能眼睁睁看着它在短时间内崩塌。今后，“微刺激”将成为常态。现在来看，政府调控政策放松的速度和力度均高于预期，而且在一些城市已经显现出一定的效果。

　　例如，有最新消息显示，杭州地区限购政策解禁后，首月新房成交量有所恢复。8月份，杭州市一共成交了新建商品房9453套，创下了该地区今年初以来的月成交新高，同时也创下了5年来的同期最高纪录。

　　但业内人士提醒，这是开发商以价换量的结果。统计数据显示，8月份，杭州市区商品房成交均价为15669元/平方米，环比下降0.76%。其中，主城区成交均价为21374元/平方米，环比下降3.86%。中国指数研究院9月1日最新发布的《8月百城价格指数报告》也显示，8月份，杭州新建住宅均价跌幅居十大城市首位。此外，从8月份十大城市二手住宅均价来看，杭州的跌幅也是最大的，为2.32%。

　　业内人士认为，在限购政策解禁的其他城市，后期楼市成交可能都会有所改善。

　　需求空间未现实质性萎缩

　　“长期来看，随着不动产登记制度、房产税等政策措施的完善和实施，个人住房信息和需求更加透明，投资投机性需求将有所减少，房地产市场增速将放缓，价格也更趋于稳定、合理。”朱中一表示，“其理由是市场仍有需求空间。”

　　经过3年多的编制和修改，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》已经于今年3月16日正式出台，新城镇人口的涌入毋庸置疑将带动住房市场的需求。朱中一介绍，按照53%的城镇化率，今后还将有3亿多农民进城，这将带来一定的刚性需求空间。而且，随着限购和信贷政策的放松，一部分改善性需求也将释放出来。

　　除了住宅市场外，随着城镇化进程的加快推进，二三线城市的商业地产领域将进一步升级。

　　商业地产包括两部分：一是生活服务类，如商业中心、购物中心、写字楼、百货、超市、酒店等；二是生产服务类，如物流中心、工业园区等。

　　“由于开发商一哄而上，在部分城市，生活服务类商业地产存在过度开发的问题，部分一线城市的商业地产已经出现过剩。”朱中一表示，“不过，生产服务类的商业地产仍有较大的需求空间。例如，目前国家比较支持的物流中心和工业园区。”

　　另外，从宏观政策角度来看，增加普通商品房供应，通过财税、货币政策继续保障合理的自住性消费需求，抑制投机、投资性需求仍将是中央调控房地产的主要方向。

　　业内人士预计，下半年中央的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解房地产市场本身的供求矛盾。在经济下行压力较大的情况下，地方政府出台多样化的调整政策的可能性加大，除了取消、调整限购政策外，放松贷款政策、加大土地投放力度和减免房地产税收等政策出台的进程或将加快，力度也可能更大。这将在一定程度上促进需求的释放。

　　综合来看，潜在的需求空间和国民经济对房地产行业平稳运行的要求，使得房地产市场超速下滑的可能性不大。但是，正如朱中一所说，房地产行业继续高速增长的可能性也不大。长期来看，房地产行业将进入逐渐稳定的运行态势。当然，不排除在这个过程中，受政策等因素的影响，房地产行业出现变速震荡的可能。

来源：中国冶金报

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