近来，过去几年不断加码的房地产调控政策在逐步放松，大部分城市也已放弃限购。9月底，央行放宽首贷认定条件。有评论认为政府在救市，房地产价格会暴涨。一个月过去了，市场反应却不热烈，很多城市只是成交量有一定的增长，并没有出现价格反弹。当前的房地产市场是整体性的低潮，已很难被一两个政策左右而出现逆转，尤其是在结构调整的大环境里，房价已经缺乏全面上涨的可能。
从短期政策来看，限贷政策的放宽，只是降低了购房的首付比例和贷款利率，但仔细分析政策原文会发现，每户仅仅能贷款一套，银行的杠杆仍是卡得很紧，这样只能放出一部分的改善性需求。而当前房地产市场处于完全的供过于求状态，各城市的库存都呈现上涨趋势。少量改善型需求的放出，虽能避免房价持续快速下滑，但不能从根本上将市场扭转到供不应求的状态，相当于只是释放了一个“销售窗口”，让开发商可以借此机会出货。可以说，要想房地产市场在当前的库存下再次恢复价格上涨，除非是大量地放出投机需求。
从长期政策的走向来看，尤其是放在“新常态”强调经济结构转型的背景下，投机需求的放出基本已成为不可能事件。我国的经济结构失衡，尤其是房地产市场的过热与货币超发有着密切关系。新一任政府对货币增速控制严格，去年M2增速降低到多年来的低点13.6%，今年前三季度更是降到12.9%。货币增速的不断下滑决定了投机行为缺乏较宽松的流动性支撑，加上购房行为还被严控使用贷款杠杆，各种投机需求很难找到资金入场。
我国经济结构的优化，关键是变过去靠出口和投资支撑经济发展的局面，为由内需支撑经济持续增长。内需的增长有赖于民间创业的活跃和实体经济的全面复苏，但是大量的企业饱受融资困难之苦。我国M2目前高达120万亿元，货币与GDP比在2∶1左右，远远超过美国的0.6∶1，货币非常充盈。但由于过去这些年货币超发引起资产领域尤其是房地产价格的高涨，使得房地产公司有能力以高回报率吸引社会资金用于房地产开发，提高市场资金的整体融资成本。各类中小企业无法负担，使得贷款意愿下降，再加上投机行为近期受货币增速收缩所制，整个社会融资规模在前三个季度下降到12.84万亿元，比上年同期减少1.12万亿元。
更宏观的，美国量化宽松政策已经在10月底退出，美元走强是长期趋势。这导致我国热钱外流现象已经出现，三季度末外汇储备比二季度少了一千亿美元，此乃近年来少有。我国外汇占款发放货币的方式在未来很难成为常态。而之前数年通过建设大型项目，以信贷扩张投放货币的方式，在投资效益不断递减，银行坏账率持续走高、风险偏好下降后，也已不可能成为货币发行的主渠道。
当前经济结构转型面临的局面非常复杂：既要控制货币增速，又要寻找新的货币投放方式；既要打压房地产市场的上涨，避免它再次集聚社会资金，提高融资成本，使得经济转型半途而废，又不能让它失速下滑，导致在建工程无法继续，实体经济缺乏支撑，同时还导致地方政府土地交易停滞，地方债务风险飙升。
就目前来看，中央政府的一系列操作似乎找到了解决上述复杂局面的方法。央行现在采取的是SLF（常设借贷便利）和MLF（中期借贷便利）等方式在投放货币，主要目的是要引导资金成本下行，下降到实体经济可承受的范围，从而保证经济在扎实的基础上逐步恢复活力。
为了避免钱放出去又被房地产行业吸走，怎么办？在战略上，必须严控房价格上涨，让房企处于低利润水平，无法去高回报融资。方法就是控制货币增速和贷款杠杆让投机缺乏手段，在控制投机之外，还通过放松之前过严的行政性调控政策来逐次释放真实购房需求，确保房地产市场有一定的交易量，确保实体经济和地方债务相对安全。
经济转型需要一个稳定有效的金融环境，但房价的高涨必然破坏这个环境的产生。所以，房地产企业不用再期盼所谓的“黄金时代”到来，最稳妥的方式是在销售窗口出现的时候尽快解决过高的库存，并在一个更为平衡与理性的房地产市场中考虑自身的发展策略。
来源：中国国土资源报
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