“回购”欲除商品房空置顽疾

1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，住建部部长陈政高表示，住建部要指导督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量房的有效衔接。

在销售增长乏力、空置面积不断攀升的情况下，一些地方政府为了稳定楼市，开始支招消化空置房。而最新方式是由地方政府采购空置商品房作保障性住房，但仍然面临较多操作性难题。

有专家指出，地方政府回购商品房不会作为一项长远政策广泛推行。目前可能仅限于三四线城市商品房存量过大，以及涉及棚户区改造的地区。

政府举措反哺保障房

此前，住建部1月6日出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。意见指出，培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。意见还明确提出，用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

在2014年初的全国两会上，有政协委员提出，目前不少商品房空置，在保障房建设压力大的现状下，政府可以探索回购一批商品房用于保障房。2014年7月，住建部开始关注并调研地方政府以回购商品房用于安置房的棚改新模式。分析人士指出，在今年棚户区改造大规模启动的前提下，通过政府回购适当面积普通商品房实现就近安置或者就地安置，更利于棚改的推进。
在住建部此次表态前，多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。

以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖的做法是以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。按试点规定，若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

去年8月，湖南省住建厅也印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定政府可回购普通商品房用作保障房源等五项措施，来促进湖南省房地产市场平稳健康发展。湖南出台的这份意见，要求各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，并纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。

1月24日，福建省福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见试行》。该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府。去年福州就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%。

分析人士指出，在多个地方进行试点后，由地方政府统购商品房作为保障房将在全国范围内铺开来。各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

政策意在一举两得

随着经济形势的趋势性下行，以及空置房存量的持续积累，商品房的新一轮高库存期到来，而新增库存将具有地价高、售价高的特点，销售难度更大，意味着2015年可能是房地产市场风险较高的一年。

在销售增长乏力、空置面积不断攀升的情况下，一些地方政府为了稳定楼市，开始出招消化空置房，而由地方政府采购空置商品房作保障住房，实际上是地方政府推出的新一轮救市举措。

国家统计局公布数据显示，截至2014年年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点，同比大幅增长26.1%，今年楼市去库存依然任重道远。

随着房地产市场进入新一轮调整周期，地方政府开始频繁提及商品房回购以及货币化安置的棚改模式，棚改新模式加速推进，与楼市高库存不无关系。

据住建部发布的数据显示，2015年棚户区改造规模将不低于2014年的470万户，力争完成500万套以上的硬任务。若均以政府统建的模式安置，按60平方米一套估算，2015年的棚改将产生近3亿平方米的供应。这将进一步推高库存，加剧楼市风险。

去年楼市在城市间的分化进一步加剧。在人口吸附力强的一线城市，土地供应依旧紧张。尽管一线城市库存绝对量仍在攀升，但去库存化时间仍处合理区间，中长期供不应求的现象仍会持续。而在人口持续净流出的三四线城市，失去产业和人口等基本面支撑的房地产市场遇冷，市场新增供应量远远超出当地的潜在需求规模，造成库存量不断攀升。

据称，三四线城市的住宅库存自2011年开始一直增长，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存，其中很大部分位于三四线。如此高的库存压力，使三四线城市的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发商经营越来越困难，甚至还引发了资金链断裂。在房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已无必要。因此，在这些城市，通过政府回购商品房转为回迁安置房、货币化安置等来消化库存具有可行性。地方政府回购商品房的最大亮点在于，其通过回购适当面积的普通商品房作为保障房源，打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，商品房库存与保障房缺口的匹配是政府回购商品房落实保障房政策推行的基础，同时必须考虑制定出合理的价格区间，实现多方共赢。

6.2亿平方米的库存如何消化，700万套保障房从哪里来？据称，按照最高限额，地方政府回购商品房措施能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套保障房。

多重难题阻碍推广

分析人士指出，地方政府回购商品房可能更适用于三四线城市，尤其是库存高企的城市。但与此同时，仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。

由地方政府统购商品房，自然存在一个资金来源及操作的问题。首先是棚改的资金。根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套，棚户区改造规模不低于470万套。

业内人士测算，住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元，若按40%的货币补偿计算，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房，形成近100多万套商品房的需求。

其次是财政拨款。财政部部长楼继伟在2014年12月底的全国财政工作会议上说，政府出钱，保障住房，但不再只是支持新建住宅，而是要盘活存量房。

此外，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，可大力推进棚户区改造的货币化安置，组织居民自主购买，或者由地方政府购买安置住房进行安置；与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。

然而，在具体的实施层面上，地方政府收购商品房用于保障房、将商品房转化为安置房，具体运作情况比较复杂，各地存在显著差异。即便未来住建部出台指导意见，各地的操作流程还有一个落实和细化的过程。

比如，地方政府拿着财政拔款，收购什么样的商品房？被选中作为安置房的商品房项目，如何享受税费减免？正在建设中的商品房项目，哪些项目有资格半路搭车享受国开行支持？地方政府回购商品房的定价权，房子到底值多少钱？诸多问题待解。

值得一提的是，如何防范地方政府官员在挑选商品房项目过程中的权力寻租？从政府初衷来看，政府回购是对资源进行配置；但是，地方政府回购商品房存在权力寻租空间。一旦放手后出现异化，将与让市场来配置资源，以及反腐等大方向背道而驰。

1月24日福州下发通知，市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府，政府的统购价格低于市场价15%。但即便政府提供回购渠道，市民仍不太愿意低价卖房给政府。

事实上，地方政府回购商品房政策虽好，但对于巨大的三四线城市库存的消化来说，作用可能并不大。以60平米一套计算，回购100万套也就只有6000万平方米，占6亿平方米库存的10%。去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。

有关专家指出，地方政府统购商品房这一做法不宜作为长期之策，否则又有可能重回福利分房的时代。在商品经济发达的情况下，福利分房已经是过去式，不会再卷土重来成为这个时代的主流。（林华）

来源：中国审计报

　　转自：

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读