刚需时代下养老地产三大问题待破解

　　面对人口的快速老龄化及商品房去库存压力大，被称为“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿,一些嗅觉敏锐的地产商开始跑马圈地，不惜斥巨资打造养老项目。面对如此大的市场需求，是否意味着养老地产的刚需时代正在悄然来临？

　　养老地产成“大蛋糕”

　　日前，由中国房地产协会主办的中国老年住区百城（企业）联动计划暨养老e智库启动仪式在人民大会堂举办，来自全国各地的养老服务界人士600余人就国内养老地产项目的开发、经营管理模式等话题展开探讨。

　　据统计，今年我国60岁以上老年人口已突破2.12亿人，占总人口比重达15%以上。到2020年，我国老年人口数量将达到2.6亿人，失能和半失能老年人口将突破4600万，老年人在生活照料、医疗卫生、康复护理等方面的需求正在不断增加，中国养老地产孕育着巨大商机。基于此，花样年集团总裁潘军称：“中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场最具有吸引力的一部分。”早前绿城董事长董卫平也曾表示养老地产是绿城集团必须要努力做成的事业。

　　然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到养老物业严重匮乏之后，中央政府出台了若干政策，其中要求政府与社会力量共同参与，同时也鼓励境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。

　　全球商业地产服务公司高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场上存在着大量的发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州三大城市中，65岁及以上的人口数量要高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相对较高。这些因素将引发未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段，尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，但目前尚未出现最佳的盈利模式。

　　据中国商报记者了解，在国外有很多方兴未艾的养老地产，比如美国佛罗里达的太阳城、日本港北新城等都已经具备丰富、成熟的开发模式。

　　相比之下，尽管国内已有部分养老地产项目进入到了正式运营阶段，但相比海外成熟市场，拥有广袤市场的国内养老地产不过才是“小荷才露尖尖角”。而且国内诸多房地产开发商还处于产品、业态转型的初级阶段，尚无拥有真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司。

　　面临的三大难题

　　养老地产，这块房企纷纷争抢的蛋糕看似很“香甜”，但吃起来并不是那么“可口”。在养老地产的发展过程中，存在政策支持不足、盈利模式不明确、养老服务需改进三大问题，有待各方破解。

　　建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰在会议上介绍，老年住区工作之前业内已有所推动，但是总体上仍处于探索阶段，需要研究的问题也不少。既有金融、土地、税收等扶持政策不配套的问题，也有少数项目规模过大、档次过高、空置率高的问题。未来，随着养老服务业的快速发展和养老服务网络的不断建立完善，居家养老、社区服务和机构养老一体化发展是必然趋势。

　　刘志峰表示，企业在开发建设新的小区时，除了按规定配建养老服务设施外，配建一定比例的养老公寓也是明智选择。近两年，万科、保利在这方面迈出了重要一步。今后养老公寓通过小型化、连锁化经营来获取市场份额、提高市场竞争力，也可与中国老年住区百城（企业）建立联动机制，将养老公寓中的空置床位出租给旅居的健康老人，设定一个租赁期限，只要交通便捷，配套管理到位，价格又合理，肯定有市场。

　　多位房企人士、业内专家认为，现有政策支持不足影响了养老地产的开发。克而瑞信息集团养老养生发展中心项目总监高淑萍认为，“我国的现有政策主要是对于非营利性机构给予一定优惠，而房企做养老地产属于营利性机构，得不到政策给予的优惠。”

　　“房企做养老地产，在拿地、税收、贷款等方面难以享受到政策给予的优惠。这与房企做商品住宅、金融商业基本上没有太大区别，但养老地产实现盈利却比出售商品住宅、经营金融商业要困难得多。”一位房企人士对中国商报记者表示。

　　中国房地产业协会老年住区委员会专家陆松涛认为，尽管我国的政策对房企做养老地产支持不足，但是部分地方政策已然有所突破，比如浙江就规定商业服务用地可以纳入养老用地范畴。地方政策的松动对于房企做养老地产是一种利好。

　　据中国太阳城董事局主席朱凤泊介绍，北京太阳城已经连续4年实现盈利了。但据中国商报记者从居住在北京太阳城的老人们处得来的反馈显示，北京太阳城社区还有一些服务差强人意，但比该社区做得更好的养老社区也很鲜见。高淑萍透露，像北京太阳城这样实现盈利的项目并不多，因为养老地产投资成本很高，但回报率却很低，有的项目甚至是在赔本经营。

　　“目前有些养老项目的经营已然陷入困境，但是这些项目的开发商仍然在扛着，其原因是因为他们一旦撤出将血本无归。但是如何建立有效的盈利模式，实现扭亏为盈，已成为亟待解决的问题。”太阳城董事局主席朱凤泊如是说。

　　养老地产项目的运作大致分为三个环节，即投资、开发及运营。高力国际研究部认为，随着更多市场参与者的加入以及消费者对养老服务品质需求的日益提升，养老地产市场中运作环节的分工将日益明确，商业盈利模式将更加多样化。其中，保险机构具备庞大的资金储备，并且可以接受较长的资金回报周期，因此最适合参与投资环节；房地产发展商在获取土地、了解市场以及项目建设及销售方面具有一定的优势，较适合参与开发环节；而养老服务机构则更适合参与项目的后期运营。

　　在众多二三线城市中，各类市场参与者还面临养老物业用地周边基础及配套设施有待完善、养老用地及物业交易与转让机制不明确以及管理办法欠缺等基础性问题。面对这些挑战，中国二三线城市的养老地产市场尚需更长时间的培育。

　　北京大学中国区域经济研究中心秘书长王军红在接受记者采访时表示，地产商做持有型养老地产会面临着很多困难。首先是成本太高，目前还没有专门面向养老产业的土地出让。配套设施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，退出路径有限。依靠租金收益，其回报周期在10年至15年，这对开发商而言将是一个巨大的挑战和考验。

　　积极探索发展方式

　　受经济下行和地产调控影响，房企纷纷向多元化突围,被称为“银发经济”的养老产业，被房企视为新金矿,一些嗅觉敏锐的地产商开始跑马圈地，不惜斥巨资打造，个个堪称大手笔。

　　同策咨询研究部总监张宏伟称：“未来养老地产项目要长期运作，政府在政策及税费制度上应该提前构建，这样开发企业在进行操作的时候才会真正用心搞好项目经营，而非只是追求短期内的投资回报和利润。另一方面，之前一些养老机构配套设施落后，服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验不足导致不愿接收入住前就已失能的老人。”张宏伟表示，如果没有改变，养老地产看似市场“蛋糕”大，但风险依旧不小。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也表示：“养老产业不管怎么难做，由于未来有巨大市场，首先需要顺势而为，跟着市场、政策、需求的变化，一步步去推进。可以领先一步，但千万别超前太多；可以付点学费，但不要赌上身家；可以在一线城市探索，但千万别在二三线城市圈地；可以整合资源，但不要样样都自己干；可以在部分细分领域（比如护理医疗服务）深入探索，但不要遍地开花。”

　　发展养老地产，房企还有很长的一段路要走。在开发养老地产的过程中，有些企业、专家在尝试探索新的发展方向，多数房企还是看得多，动得少。在国内第一批实践养老产业的中国太阳城董事局主席朱凤泊分析认为，“养老地产走轻资产之道是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，进入资本市场。事实上，中国太阳城已经在整合有一定盈利能力的项目，计划联合上市。这样上市的成功几率会更大。”

　　“房企可以在自己开发养老地产项目的基础之上，建立O2O养老服务平台，为本小区以及周边小区老人提供上门服务。”高淑萍说，“通过延伸养老服务链条，找到新的盈利点，形成规模效应，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。”

　　在王军红看来，房地产商做养老地产还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老地产需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持续运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然会沦为“卖房”的概念。

　　“真正做好养老地产，思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来，也就是探索到底该如何经营养老社区。”王军红说，养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解，还是在以“养老”概念卖房，多数投资者只关注开发挣钱，而忽略了养老服务本身。（本报记者贺阳）

来源：中国商报

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