存量时代到来 商业地产如何去库存

　　随着房地产行业存量房时代的到来，商业地产的高库存已成为开发商面临的一大难题。然而相对住宅而言，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广，大量已修建完毕的写字楼和购物中心无法实现完全利用一定程度上意味着资源的巨大浪费。一面是商业地产的产能过剩，一面是有效的商业化业态供需失衡，如何盘活商业地产存量，有效去化，成为亟待解决的问题。

　　有效供应不足

　　在城镇化浪潮中，新的城市中心不断增加，商业开发快速向城市边缘外扩。目前我国平均每个省会城市有四五个新区，每个地级市有1个新区，据有关资料，这些新区面积已经够满足34亿人居住。新城如雨后春笋般冒出，购物中心的规模也一直迅速扩大。然而由于竞争激烈，关店潮却成为一线城市的典型现象。数据显示，2014年关店的超市数量已达2013年的4倍。

　　RET睿意德董事索珊在接受中国商报记者采访时表示，一直热议的商业地产产能过剩更大程度是量上的数据，是否匹配需求则是不一样的标准。目前国内现在最主要的问题是商业地产供需的不对称，有效供应不足，一方面造成了供应空置，另一方面品牌也难选到合适的位置。

　　根据RET睿意德中国商业地产研究中心对全国42个重点城市699家购物中心监测数据显示，中端和中低端购物中心空置率高居不下，均超过15%，其中中端购物中心空置面积达到了4210.9万平方米。对比各类型购物中心总体量，中端则明显高于其他类型购物中心，出现供应过剩；中低端则面临淘汰，难以迎合需求；中高端购物中心空置率相对较低，正向扩张中。

　　索珊介绍道，商业地产前景还是比较好，经济增长常态化的形势下，商业与人生活的紧密程度也是不变的，同期供应相对较大的时期，更是会出现好产品、利于商业地产生态优化的时期。产能过剩，开发企业要更多地关注需求方，即是对消费者的关注和研究，特别是随着互联网技术的发展，已经有更多的前沿技术应用到商业地产开发中。比如睿意德目前在前期定位阶段就已经采用大数据定位法，更加精准支持预判趋势和描摹客群，帮助了更多开发企业在不确定的情况下，做更确定的决策和判断。

　　大数据去库存

　　RET睿意德策略顾问部副总经理、中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，“2015年，电商进一步冲击实体商业，加速实体商业必须通过改革产业突围，新的突围方式不约而同地走向硬件提升、品牌升级和创新型业态。为了防止企业孤注一掷地去开发，造成新的盲目创新，我们尝试用大数据的方式分析，筛选客户，获得上帝的视角解决去库存的压力。”

　　怎么用大数据做定位?崔崇彦表示，大数据通过地理围栏进行项目目标客户锁定，对假定客户进行结构化分析，对围栏客户进行聚类分析，以划定价值观分类，再通过消费行为数据研究锁定不同价值观消费者的消费场所习惯，已确定竞争对手或细分市场机会。接下来，线下商业数据缝合对应行为数据，用于判断客户消费与商家匹配度。最后还可以跨城市、跨区域多维度对比，判断未来客户消费趋势。

　　“以租代售”去库存

　　共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为商业地产去库存提供了另一种路径。

　　11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态，这是出租公寓首次被写进国务院的政策性文件。

　　投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

　　也是在今年3月，“众创空间”的概念在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。

　　存量商业空间由此被发掘。地产名人任志强指出，在目前的7亿平方米库存里，有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年还有3亿多平米写字楼和商场竣工，这个速度很难消化。

　　众创的需求和存量的商业，正在寻找连接的方式，WeWork（联合办公租赁空间运营商）便是万科前副总裁毛大庆的创业方向。在毛大庆看来，做个“二房东”，就是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。

　　毛大庆的“优客工场”，通过与拥有存量物业的业主方合作，选择基础设施良好、配套服务健全区域内的存量物业资产，通过合理改造，针对处于技术创新、创业初级或中级阶段的创业者，提供高品质、价格适宜的联合办公空间，为创业者提供从物业办公到管理咨询的硬、软件全方位服务。

　　毛大庆认为，政府应鼓励多种商业业态创新，有效利用社会闲置房产，“政府可以提供场地作为创业者的孵化器，如把提供场地、甚至提供财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的增长来获取回报。”（本报记者贺阳）

来源：中国商报

　　转自：

　　【版权及免责声明】凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“中国产业经济信息网”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章及企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，不代表本网观点和立场。版权事宜请联系：010-65363056。

延伸阅读