多地出台“摇号购房”政策 刚需受益

　　针对房地产市场存在的部分销售乱象，武汉、杭州、西安等城市于近期宣布推出摇号项目。据统计，从去年5月至今，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等7座热点城市陆续公布了“摇号购房”通知。在“五限时代”（指限购、限贷、限价、限售、限商），为何多地要施行购房摇号政策，实施“摇号购房”后效果怎样，能否实现公平选房？

（图片来源：互联网）

　　摇号购房政策频出

　　据悉，目前实施新政的7个城市摇号政策有着不少相同之处。经梳理发现，其共同点在于均强调一次性申报所有房源，或一次性售出所有准售房源；都强调摇号购房过程的公平和公正，并提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确指出项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

　　但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面，上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号的方式。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定，意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房；而武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”值得一提的是，杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源的比例。如杭州规定，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；武汉规定，在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围；而长沙则规定，“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体的需求。

　　从各地出台的摇号购房细则来看，房地产开发企业均被要求依据公证机构的摇号结果，组织购房者按序选房并办理有关手续，有关部门对选房和登记备案过程进行监督。

　　缓解紧张的供需关系

　　为何多地要出台购房摇号政策？“摇号与限购、限贷、限价等措施，正逐渐成为热点地区楼市调控的标配。摇号买房蔓延至热点城市，或预示着新一轮楼市调控即将来临。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，但凡摇号，均意味着稀缺、供不应求。因此，急需出台摇号政策维持楼市秩序的稳定。

　　对此，西南财经大学经济学院副教授刘璐分析认为，这些实行“摇号购房”的城市都是人口净流入城市，且当地新房市场都出现了结构性的供不应求局面，特别是热门区域。

　　近两年，一二线热点城市开始了轰轰烈烈的“抢人才大战”。住房历来都是留住人才的基本条件，也是这场“抢人才大战”的要旨所在。随着“新市民”的增多，热点城市住房短期供应出现紧张的态势，普遍面临新增住宅用地供应不足的情况。

　　与此同时，全国去库存的效果十分明显。来自易居研究院的数据显示，截至今年3月底，全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了5年前的水平，其中杭州库存同比上年下滑了48%。从去化周期来看，今年3月，100个城市新建商品住宅存销比（库存去化周期）为10.5个月。

　　住建部于去年4月发文要求去化周期在12至6个月的城市要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。易居研究院认为，目前大多数一二线热点城市普遍面临新增住宅用地供应不足的局面。

　　另外，市场出现人为的销售紧张也是重要原因。一些城市的流入人口猛增，等于是给开发商创造了良机。于是，一些房地产商及销售中介再度通过各种渠道发布“只剩最后一套”“一天保证售完”“房价将涨到三万元”等渲染紧张气氛的广告语误导购房者。捂盘惜售等在调控中被严厉禁止的现象，有死灰复燃之势。有热门项目开发商实际开盘时间未向社会公布便已被“关系户”抢购一空，有的售后房源又被中介机构加价数十万元对外销售。有些项目捆绑搭售车位，挂牌价外的收费极多。

　　事实上，如今不少地区的二手房价格高于新房价格，自然买新房的人更多，所以新建商品房市场的购买需求也就随之增大。由于开发商对购房者的购买条件设了限，也会导致一些人进入二手房市场购房，推动二手房价格的上涨。一来二去，就导致新建商品房市场出现比较紧张的供需关系。

　　刚需购房者获益

　　去年有多地房价上涨，房地产市场中商品住房供不应求。对于购房困难的刚需人群来说，紧缺的房源、买房者之间的竞争压力、房地产市场中层出不穷的乱象无疑都增加了刚需购房者的购房负担。

　　而事实上，各地正在不断加强对楼市的调控。如今看来，始于2016年9月的调控潮依然没有停歇的迹象。来自中原地产研究中心的统计显示，自今年3月以来，全国超过20个城市合计发布房地产调控政策内容已达26条。今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已超过76次。但在严厉的调控态势下，房地产市场中依然出现了种种新乱象。

　　对此，北京大学产业经济学系创系主任、数字中国研究院副院长曹和平表示，最好的办法是实施公证摇号政策。公证摇号政策与之前的限价政策系配套性政策。我国房地产市场经过30年的成长，房地产开发商与建筑队已形成一定的规模和技术层级。同时，管理方面也应出台相应的配套措施来进行完善，以更好地规范房地产开发商的行为。

　　房地产专家陈宝存认为，未来两年时间内，本来不缺房的城市也会出现没有房源的情况，甚至会出现像去年大量城市只有全款才能买房的局面，而公证摇号政策的实施则能够确保不具备全款竞争力的刚需人群、改善型购房群体也能买到房子。

　　而对于公证摇号在其他城市的普及，曹和平认为，我国的制度优势有利于城市之间互相学习，房地产资源方面短缺的城市都应该向省会城市学习经验，实行公证摇号政策，因为公证摇号是比较公平的政策。经过努力，未来一段时间我国房地产市场会出现良性成长的态势。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，人才落户政策叠加投资需求，容易导致热点城市、热点区域商品房供应不足、结构失衡，建议加快项目预售证审批速度，并增加住宅用地供应。专家指出，从长远来看，应加快建立楼市调控长效机制，满足多层次的住房需求。（张超 郑钧天）

　　转自：中国商报
 

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