去库存形势下房企如何盈利?

　　国家统计局发布的数据显示，截至2015年末，商品房待售面积达7亿平方米。与之相伴而来的是多地新年密集发布房地产去库存政策。

　　在去库存的大背景之下，上市房企的盈利在不断收窄甚至亏损，盈利前景何去何从？

　　各地去库存政策纷纷出台

　　根据国家统计局日前发布的房地产数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观。

　　中国土地勘测规划院日前发布2015年四季度全国主要城市地价监测报告也警示，在近年来房地产市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一二线城市商服地产库存高企，尤其是在新兴区域已经不容忽视。报告预计，2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，一线城市中广州的空置率超过10%；大部分二线城市空置率超过20%；成都、重庆、无锡、长沙的空置率将至少连续第三年处于30%以上。房地产行业的产能过剩，已经成为影响经济转型发展的“拦路虎”。

　　2015年，在中央促销费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出。去年年末召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一。

　　今年以来，辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古等地提出加快房地产去库存，或下发文件促进房地产企业健康发展。1月20日召开的湖南省住房和城乡建设工作会议指出，湖南省房地产市场去库存压力较大，有的地方库存消化周期达2-3年。针对此，当地提出了五条去库存措施。正在此间召开的内蒙古自治区“两会”上，自治区主席巴特尔提出“十三五”时期内蒙古采取六大措施消化房地产库存。据悉，截至2015年10月底，内蒙古商品房待售面积1371.64万平方米。中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前各地在密集发布“去库存”政策，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。

　　地产高暴利模式逐渐消失

　　随着房地产产能的结构性过剩，房地产企业业绩陷入景气下行通道。据同花顺统计数据显示，截至1月25日，沪深两市共计50家上市房企公布了2015年年报业绩预告，其中15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约五成。

　　据悉，净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因基本都与房地产行业库存难以消化有关，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进一步侵蚀净利润额度。在14家业绩亏损的企业中，有13家是首亏，其中，预计首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。对此，中华企业表示，由于公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力。经测试，预计公司2015年全年共计提减值准备21.36亿元左右。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从行业发展格局来看，地产高暴利模式逐渐消失，尤其是土地成本占房屋价格的比重上升，压缩了房企的盈利空间；从房企自身来看，2015年各大房企积极去库存，营销费用构成了成本体系中的一大内容，此前形成的融资成本也相对较高。

　　房企投资更谨慎

　　当前，房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期。住建部政策研究中心主任秦虹表示，“十三五”房地产市场仍会保持总量大的特征，整个行业将从扩张式、粗放式发展步入专业化、规模化、集约化发展，行业竞争进一步加剧，企业兼并重组不可避免，大者恒大，强者恒强。房地产市场将从以增量为主向存量与存量并重方向发展。秦虹认为，旅游、产业、老年服务社区等新型地产会赢得增长空间。

　　房地产投资方面，房地产企业更多投向当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及重点二线城市。以北京为例，已成为品牌房企布局重点，由于竞争激烈，2015年更是出现多个地王。从部分房企透露的2016年发展策略来看，一线城市仍是布局重点。比如，绿地明确提出，将根据区域市场分化调整的具体特点，围绕经济发展、人口集聚、产业发展等核心要素，进一步将资源向重点领域、重点城市、重点产品倾斜，一线城市以及中部地区核心城市将是重点投资区域。2015年，龙湖地产拿下地块20余宗，均布局于一线及领先的二线城市。（郑敏）

　　转自：消费日报

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