房价高企地王频出或迎来更多调控

　　相比4月楼市的火爆，“红五月”的成交量出现了一定的回落，但5月份的市场仍是近7年同期最好的水平。

　　而最近一二线城市土地市场也高烧不退、地王频出，数据显示，今年以来全国已经诞生了超118个地王。

　　地价影响房价，房价也在影响着地价。如此高企的价格还将持续多久，是否会迎来更多的调控？

　　楼市与土地“高烧不退”

　　“去库存”在目前出现了严重的两极分化。三四线城市库存仍未缓解，二线城市供不应求状态严重。

　　来自中国指数研究院的数据显示，今年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为11662元/平方米，环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比上涨，24个城市环比下跌，2个城市持平。而房价上涨依旧是不可避免的事实，5月全国100个城市新建住宅均价较去年同期上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36个百分点。

　　另外，虽然一线城市房价也在上涨，但涨幅却跌出了前十，反倒是二线城市出现领涨的局面。

　　融360分析认为，房价领涨城市在从一线城市向部分重点二线城市转移，地方限购政策可能将回归。此外，夹杂在改善和置换购房者人群中的投资客，在政府去库存鼓励住房需求的政策中，一齐涌入了一二线楼市，使得这些城市的房价出现快速上扬，住房从商品变成了投资品。另一方面，购房需求的旺盛更增强了开发商高价拿地的信心，二线城市非理性的“地王”开始频频出现，不少地块溢价率超过100%，成交数量更是数倍于去年同期。

　　数据显示，5月单月全国出现了地王宗数高达69宗，其中有56宗地王出现在二线城市。50个城市合计土地出让金前5个月达到了7993.5亿元，同比上涨55.8%，其中二线城市占据榜首。苏州、南京、杭州、合肥地王频繁出现，成为2016年前5个月地王出现最频繁的区域。

　　另据上海链家市场研究部监测数据显示，前5个月南京与杭州的土地成交楼面均价分别达到了14130元/平方米与10568元/平方米，而苏州与南京的土地总收入则都超过了700亿元，创下历史新高。苏州、南京、合肥三城市土地平均溢价率均达到了100%以上。

　　中原地产首席分析师张大伟称，二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等机构城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，目前二线城市的楼市及土地均是“高烧不退”，相对于年前的去库存号召，似乎“去库存”在目前出现了严重的两极分化。三四线城市库存仍未缓解，二线城市供不应求状态严重。从合肥目前的均价来看，相对于其他的华东地区城市，均价还是相对较低，此番的上涨也有“补涨”的情况，但若上涨过分疯狂，政策导向上的降温也是箭在弦上。其次，南京土地市场效仿苏州“熔断”，从理论上讲有利于土地热的降温，土地成本的高涨直接导致房价上升。

　　高房价能维持多久

　　高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债的提高。

　　有业内人士分析认为，目前房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

　　此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持，房地产投资能够带动的行业很多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。有统计数据显示，我国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，我国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。

　　“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前的体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。

　　房价快速上涨，“地王”们也脱不了干系。每当地王诞生，周边的房子都会以此为借口跳涨。三四线城市库存过大，一线城市土地又稀缺，大开发商们都挤到二线城市抢地。

　　此番楼市回暖主要是一线城市和部分二线城市的拉动，有刚性需求增加的原因，但背后也少不了金融杠杆的身影。除了相对宽松的银行贷款，互联网金融等场外配资业务也“横行”楼市，还有金融企业开始入局。

　　日前上海宝山顾村成交的一块需要自持40年的宅地，溢价超306%，保守估算开发成本超8万元/平方米，远超附近同类房源的价格。

　　操盘压力不言而喻，老牌房企基本都不敢碰，最后拿下的是信达这家由建设银行剥离出来的不良资产管理公司。

　　不止信达，平安、安邦等金融大鳄也纷纷入局买地。相比之下，以往的一些国企、敏锐的民营和外资巨头，似乎都不再那么激进，前有万科拿下地王后“反悔”，后有绿城忧心忡忡、凯德“无法预料宁愿不碰”。

　　然而，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象，一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元，成本也更低，例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎，并不代表未来会被淘汰出局。

　　国泰君安分析师刘斐凡也认为，目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3年至5年的发展。但终究，地价被推高，风险也是显而易见的。高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债的提高。这些因素或将牵制近期房地产业的增长，成为房地产可持续发展的阻碍。

　　可能迎来更多调控措施

　　政策的收紧主要将针对房价上涨过快的城市；房价持续疲弱的三四线城市仍将得到政府的支持性政策。

　　树不能长到天上，房价也一样，高杠杆必然会带来高风险。对那些高风险行为必须加以禁止，必须遏制“炒房”、“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险，比如导致债务上升，信用违约风险增加，城市继续分化，各类开发性资金加速向热点城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条，更对其他实体产业形成挤压。

　　事实上，房价快速上涨，并不是房地产去库存的初衷，去库存是要通过鼓励开发商降价，而不是鼓励开发商争当“地王”。2015年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存的举措之一就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。

　　穆迪投资者服务公司日前发布报告称，中国一二线城市住宅价格迅速上涨，可能引发更多的调控措施，从而抑制房价过快上涨。

　　穆迪副总裁、高级信用评级主任梁镇邦在报告中表示，“目前中国70个大中城市住宅价格延续涨势，一线城市房价继续强劲上涨，但环比涨幅略有回落。其中，深圳回落较为明显。”

　　统计数据显示，房价同比上涨的城市数量从3月份的40个增至4月份的46个，同比涨幅超过5%的城市数量从3月份的14个增至4月份的17个。

　　其中深圳、上海、南京和武汉房价的强劲上涨促使当地监管部门在今年3月底收紧了房地产政策。

　　这一轮去库存的本意是针对三四线城市，但大量三四线城市去库存压力依然较大。数据显示，4月末非重点城市待售面积4.55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米。任务仍然艰巨，从长期看，应当通过一系列改革来完善供给，引导需求有序释放。

　　对此，梁镇邦补充道，“政策的收紧主要将针对房价上涨过快的城市；房价持续疲弱的三四线城市仍将得到政府的支持性政策。”另外，有权威人士表示，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’。”要防范房地产泡沫风险，千万不能使房价变成长在天上的无根之“树”。（魏明）

　　转自：中国商报

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