房地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的，房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。在过去20多年里，世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭，即1991年日本房地产泡沫破灭、1997年泰国等国家和地区房地产泡沫破灭和2007年同美国次贷危机相关的房地产泡沫破灭，对有关国家以至世界经济造成了巨大危害。
日本房地产泡沫始于1983年。当时，日本国际经济地位上升，东京国际金融中心形成，众多国外大公司进入日本投资购买房地产，引起日本房地产价格飞速上涨，推动日本房地产泡沫形成。上世纪80年代前期，东京等大城市房地产价格每年上升30%左右，1987年、1988年两年商业房地产价格较上年分别上升40%、50%。泰国1988年~1992年房地产价格每年上升20%~30%，1992年~1997年每年上升40%。房地产价格长期快速上涨导致大量投资、贷款流向房地产行业，房地产市场成为财富的聚集地。日本房地产泡沫自1983年产生到1991年破灭，历时8年。
泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。房地产泡沫自产生到破灭。当房地产泡沫膨胀到一定程度，遇到社会经济环境突然变化，就会迅速破灭，这一过程一般为1~2年。泡沫形成时房地产价格长期快速上涨和泡沫破灭时房地产价格暴跌，是房地产泡沫的重要特点。
房地产泡沫破灭造成的影响大、涉及面广，恢复困难、持续时间长。房地产泡沫破灭后，日本经济从1991年2月开始陷入萧条，历时长达32个月，随后的七八年一直停滞不前。房地产泡沫破灭导致大量企业倒闭，进而造成金融机构不良债权大幅度增加甚至倒闭，1995年3月日本金融机构不良债权额达40万亿日元。房地产价格、股价的缩水降低居民的消费欲望，日本1993年消费增长降为负值，严重影响经济发展。房地产泡沫破灭后形成的不良债权需要慢慢消化。为达到正常生产水平，日本用了10年时间，泰国等用了5年多时间。
房地产价格受国家经济、金融、税收等政策的影响，因而与国民经济有类似的周期性规律，但房地产市场是否出现泡沫主要取决于城市市场状况。日本发生房地产泡沫时，价格上涨过快的情况主要出现在大城市圈，特别是首都圈。泰国、印度尼西亚的房地产泡沫也局限在曼谷、雅加达等城市。所以说，房地产泡沫具有较强的区域性，它的产生主要同城市市场相联系。
对比日本产生房地产泡沫的经济背景，如货币升值、顺差过多、国内资本过剩、银行贷款利率高于企业利润率等，我国当前具有出现房地产泡沫的经济条件、社会背景。我国正处于快速发展期，这也是房地产泡沫的易发期。
近年来，我国房地产业发展较快，1998年至2009年对国民经济增长的贡献率超过10%，成为推动经济发展的重要动力。2008年以后，我国一些城市房价上涨较快。根据前面所述的衡量房地产泡沫的指标来判断，我国并没有出现全国性的房地产泡沫。但一些城市房地产价格上涨过快，已超出一般居民的支付能力，个别城市处于产生房地产泡沫的边缘，需要引起高度重视。
中央及时采取多项措施调控房地产市场，取得了明显效果，但还不稳固，民间资本迅速进入房地产市场的可能性仍然存在。分析日、美等国治理房地产泡沫的经验教训，可以获得诸多启示。
保持治理政策的相对稳定，避免政策特别是金融政策调整过快过频。房地产泡沫产生和破灭的原因不同、程度有别，但一般同汇率、利率等金融政策的变化密切相关，它们突然降低或提高是房地产泡沫产生和破灭的重要原因。
兼顾房地产市场的区域性特征，在国家大政策、大目标不变的情况下，做到因地制宜。我国区域差别大，发展水平不一，各地房地产市场处于不同发展阶段。在这种情况下，既要保持国家政策的统一，防止房价过快上涨，防止房价过快上涨像滚雪球一样由大城市向中小城市扩展、从沿海向内地发展；又要根据各地发展水平、房地产市场周期状况，给地方政府一定调控市场的权力，促进地方房地产市场健康发展。
来源：深圳商报
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