解析楼市四大热点问题

　　今年3月以来，房地产市场出现了明显的复苏迹象。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名符其实，而6月延续了这种复苏的走势。在此背景下，市场上各种声音四起。那么，如何看待当前房地产形势？下一步调控政策是否将有所松动？房价总体走势又将如何？

　　热点问题一：楼市回暖，房价重新进入上升通道？

　　现象与疑问：国家统计局最新公布的数据显示，1-5月，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小了1个百分点；商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，根据国家统计局发布的最新数据显示，今年5月份在70个大中城市中新房价格环比上涨有6个，比4月份时增加了3个，同时二手房的价格环比上涨的18个，比4月份增加了9个，“红五月”名符其实。5月份，北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月份分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的最高纪录；广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中销售量最高的月份；上海楼市的成交量也创出今年新高。在深圳、南京一些城市重新又出现了居民排队购房的火爆场面。综观上面的这些现象，是不是表明了近期我国的楼市重新出现了回暖迹象，房价重新进入一个上升的通道？

　　分析与回答：这次出现这种所谓的“购房热”可能有三个原因，一是开发商采取降价出货策略，注重突出楼盘的性价比，以价换量；二是宏观经济下行国家重提“稳增长”，促使投资加速、货币政策有所放松，同时地方政府受制于财政压力又在对楼市调控进行“微调”，两者合力使购房者预期改变；三是行政性调控政策已经见底，长期累积的刚性需求得到释放。目前市场的情况还是比较复杂，此轮“购房热”带有结构性复苏的特点，适合刚需。热销涨价仍属个案，后市还面临很多变数，需要进一步观察。毕竟中央并没有放松房地产调控，并且宏观经济政策以及地方政府的“微调”政策，都会有一定的滞后性，因此预计年内并不会出现房价暴涨，总体上仍会比较平稳。

　　此外，在楼市火爆的背后，有一些开发商推动的因素，想把这一波的行情做起来。从新华社房地产价格检测系统的情况来看，房地产市场出现了上升，但现在还不能称之为回暖，因为其还是处在一个底部慢慢地向上走的过程，本身也是符合市场规律的。

　　截止到5月末，全国商品住宅待售面积高达1.97亿平方米，同比又增长了43.7%，高库存下开发商压力仍较大，因此不会放弃炒作来提升市场交易量。一些调查也发现，所谓排队购房的现象，是有开发商炒作的因素在里面。因此，回暖是有的，但不像市场表现得那么夸张。

　　热点问题二：降息对房地产市场回暖作用显著？

　　现象与疑问：央行宣布降息之后，一时之间房地产市场重新火爆起来，同时市场也流言不断，排队购房的现象重新出现。冷落许久的土地市场也出现了一些抢地的现象。降息真的对房地产市场的回暖起到了这么大的作用？

　　分析与回答：降息对房地产市场肯定是一个积极的因素。降息从国家的角度来看是要稳增长，因为经济出现了下滑的迹象。在这种前提下，降息是考虑在货币因素上面提振一下经济的发展，反过来对房地产市场也会有一个正面的效果。降息降低了资金成本，对于开发商来说，资金面情况也会好一些，对其整体压力会有一定缓解。

　　对于购房者来说，降息之后房贷还款可以减少一些。据测算，五年以上基准利率从7.05%降到6.8%，假设100万元、20年期贷款，按照等额本息还款法计算，每个月少还150元。如果原来是贷款利率八五折优惠，现在是八折优惠，每个月又少还200元左右，这样总共每月可少还约350元。虽然这相对于整个房贷来说不是很大的数字，但是对购房者的心理预期影响是很大的。特别是对于一些刚需来说，降息使购买者担忧房价再次出现上涨，出手的积极性也逐渐增加。

　　另外，降息也会使人们联想到流动性泛滥将促使货币贬值，为了让自己的钱保值，多数人很自然想到要买房。因为根据过去房地产暴涨历史的经验，在一些购房者眼里，买房所获得的收益远远超过了利息，不仅对抗了货币贬值，还赢得了“利润”，最起码从账面上来说是如此。

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