警惕“刚需”制造房市恐慌

　　7月23日，中国社科院发布的《中国住房发展（2012年中）报告》提出，本轮调控失效的主要原因是各地政策微调导致的预期变化与市场恐慌。

　　地方政策微调的一个重要理由是释放市场刚性需求，于是出现变换各种花样打擦边球，与中央“限购令”迂回过招的现象。令人可疑的“刚需”“刚需”的概念应该是有效需求，也就是自住房消费者有购买能力、有支付能力的需求。而地方官员将投资需求和有效需求混为一谈，将投资需求解读为“刚需”，误导市场。

　　中国房地产实际“刚需”远没有某些学者渲染的那样多。自2007年以来，房地产投资属性凸显，商品房的住房属性已然嬗变，致使单纯的市场供求规律失效。在涨价的预期主导之下，所谓的“刚性需求”只是一种概念，支撑着房地产市场的虚假繁荣。

　　一项研究资料表明，未来随着城市化和人口红利效应的逐年递减，城市人均居住面积增长的空间将持续收缩，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米。

　　目前许多地方的现实状况是住房库存高企，供大于求。一线城市天津住宅库存量已达到历史新高，自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。经济发达的沿海省份江苏目前商品住房库存量也已达历史峰值，按滚动1年销售速度计算，去库存期长达18个月以上。

　　眼下，大多数市民仍无经济条件购买新房，“刚需”充其量只是投资者的“刚需”。而过去几年房地产的金融资产属性被疯狂放大，脱离真实需求的高房价蕴含极大的风险，“炒房热”一度狂热的鄂尔多斯等地已出现“鬼城”，新开楼盘只有寥寥几户业主入住。

　　此轮房地产调控的周期之长创历史记录，拉锯战打了两三年，然而调控并未见显著成效，其根本原因在于商品房具有的投资品属性放大了涨价预期，而调控政策只打击了当前的需求，人们对未来房子增值的预期丝毫没有因为限购而减小。在涨价预期的误导之下，许多一线城市在调控打压之下仍出现市民夜间排队购房的现象。

　　事实上，近期房价上涨势头也的确迅猛。7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4%-6%修正为上涨2%。市场的恐慌心理可见一斑。到目前为止，史上最严厉的调控无法使房价回归合理价位，反而提高了房价上涨的强烈心理预期。

　　地方屡屡松绑缘于政绩冲动

　　对国家宏观经济政策的误读是地方政策微调的深层原因。伴随央行前段时间的降息、降准措施，地方政府以为上半年中央提出“稳增长”之后，宏观经济可能宽松，房地产调控政策可望松绑。

　　只要一提“稳增长”，有些人就不可避免地进入过去十年中形成的“房地产逻辑”：只有房地产可以解燃眉之急，只有房地产可以救缺钱的地方财政于水火，只有房地产才能让经济成绩单好看点。于是，新增货币乘机“溜”进房地产行业，人们将更多的钱投进钢筋水泥中。

　　经常有一个说法在耳边响起：“房地产是国民经济的支柱产业。”何谓“支柱产业”？顾名思义就是整个经济体系的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展，最主要的特征是“可持续发展”。欧美发达国家一直把握着全世界最先进的产业，过去的支柱产业是汽车、铁路、钢铁、石油、飞机制造业，现在则是航天、信息产业。而后起之秀的韩国是将船舶制造业列为支柱产业，以此为基础，汽车、电子和军工产业也异军突起。迄今为止，世界经济史上只有凭借传统的制造业和新兴的信息产业，支撑和带动了当代大国发展的奇观，鲜有哪个国家凭借“盖房子”将国家“盖”出大国神韵的。

　　对房地产业的热衷，隐藏在背后的又是政绩的“刚性需求”。对房地产“松绑”，让房地产回暖，地方政府税收有了着落，政绩立竿见影。所以，只要中央的宏观政策稍有松动，地方政策的靴子就落在房地产上。此轮房地产调控期间，多地政府就擅自巧立名目，出台刺激房市的土政策。

　　房地产调控还需建立问责机制

　　回顾这几年，鲜见有地方官员因违规放宽房市政策而遭到处理。对多地擅自出台房地产微调新政的“出头鸟”，中央有关部门碍于情面，并没有撕破脸皮追究地方官员的责任。

　　有鉴于此，国务院近期派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，内容包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等。

　　不过，坊间对此次督查期望值不太高，担心只是走过场。今年4月上一次督查过后，房价不降反涨，也没有看见哪位违规的地方官员丢掉乌纱。试想，如果中央动真格的，要求地方政府“一把手”拿乌纱帽作担保，对擅自放宽房地产政策的违规行为露头就打，严惩不贷，谁还敢做“坏孩子”？

　　要想使此轮房地产调控真正取得实效，使房价合理回归，产生真正意义上的“刚需”，使缺房的老百姓买得起房子，一定要遏制房地产市场恐慌，同时，要克服房地产救财政的依赖思想，将宏观经济微调释放的货币流动性引导到实体经济上，同时抑制以房地产制造政绩的冲动。此外，还要加大调控问责力度，及时通报顶风松绑的案例，以儆效尤。（蔡恩泽）

来源：中国审计报

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