刚需单边支撑房企普显“虚增长”

　　截至8月27日，已有110家房地产行业公司披露2012年半年报。其中有可比数据的103家公司上半年营业收入合计1584.35亿元，较2011年同期增长20.98%。单看第二季度，已披露中报的房企现金流同比增长27.6%，环比增长59.8%。

　　这就是本轮调控中处在市场底部的房企交出的成绩单。众多房地产上市企业特别是排名靠前的企业上半年销售业绩表现良好，近一半的企业接近甚至完成了全年目标的一半。然而，第二季度出现跳跃式增长，部分房企快速去库存，反身抢地，市场暖意频频出现，房企是否已经完全走出困局了呢？

　　“仅从多项数据和市场表现来看，房企还不能太过乐观，最多算棋至中盘。在政策变化期，刚需单边支撑市场的情况下，真正决定房企命运的将是下半场的角逐。卖房才是王道。”一位中信地产人士表示。

　　“双面”成绩单8月18日，国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个，上升至50个，而价格下降的城市仅有9个，7月新房价格环比上涨城市个数超过了前6个月之和。

　　而中国指数研究院研究中心总监何田也在《未来五年中国房地产住宅市场趋势研究报告》发布会上表示，7月份的喊话几乎每天都在进行，而且级别也在提高，但是对于市场来讲，如果没有实质性的政策出台，短期内市场向上的趋势还将继续。同时，何田还提出一组数据，2012年7月份的房屋成交量已经达到了2010年以来的高点，很多城市已经接近2009年的高点。

　　正是在这样强势的价格和成交量的支撑下，房企交出了此轮调控下的成绩单。2012年上半年，万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%；保利地产实现签约销售金额502.96亿元，实现签约销售面积437.83万平方米，同比分别增长27.47%和28.43%；中海地产表现更为突出，累计销售651.5亿港元，折合人民币535.5亿元，已经完成全年800亿港元销售目标的81%。

　　然而，从上市房企的成绩单中不难发现，热销下的“虚增长”或已显现。“房企的成绩单不能仅看成交量，还应看库存、利润率和负债率等情况。”中原地产分析师王斌提醒市场的乐观派时说道。

　　利润下滑负债攀升在多位业内人士看来，市场是否迎来春天不单是由营业收入的增加决定的，而是营收、利润、负债、库存等多重因素综合决定的。“由于强调卖房是王道，因降价促销因素而导致的房企利润率下滑并日渐突出困扰着大多数房企。”王斌表示。

　　以“保招万金”四大标杆房企为例。数据显示，4家房企上半年营业收入总额为675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%。2011年同期，4家房企营业收入增幅仅为11%。但与营业收入高增长不匹配的是，4家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增至79亿元，只增加了2亿元。其中招商地产净利润增幅同比更是下滑16.89%。

　　利润率数据更为直观。数据显示，四大房企平均销售毛利率已从2011年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降了4.2个百分点。其中万科中报显示，上半年房地产业务的毛利率仅为26.5%，为近年来最低水平，2010年和2011年同期毛利率分别为28.95%和32.1%。

　　造成利润率下降的原因是房企的销售费用增加较大。王斌表示，因为淡市下大部分房企靠挖掘刚需，营销难度加大，所需成本提升，仅四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。在此情形下，无论是主打刚需产品并以快速周转见长的万科和保利地产，还是坚持中高端路线谋取高利润率的招商地产和金地集团，均出现盈利远低于营收的格局。

　　此外，资产负债率的提升则更为突出，从已披露中报的各大龙头房企来看，其资产负债率较2011年年末均有进一步升高。截至6月30日，招商地产资产负债率为70.5%；金融街为70.59%，华侨城A为71.95%，金地集团为72.09%，万科为79%。保利地产为79.6%，较2011年末增长近1.2个百分点。

　　“寒冬”的阴影仍笼罩着各大房企。

　　深挖刚需适度开发就在各大房企纷纷公布半年报之际，国务院督查楼市、多地酝酿出台房产税政策等讯息仍在影响着各大房企对后市的判断。

　　如何在业绩上涨的情况下解困？各大房企各有其招：如上半年抢收成功手握170多亿元现金的龙湖地产，就开始不断增加土地储备，完善全国性布局，上半年龙湖地产共有7幅土地进账，总建筑面积逾228万平方米，且基本均以挂牌底价获得。

　　截至目前，龙湖地产手持现金创历史新高，达到174.7亿元，净负债率仅为49%。“龙湖地产通过去年的华东抢收等系列动作，成为促销和去库存成绩最大的公司，但是随着一线城市土地储备消耗的增加，集团将继续严格执行量入为出原则，在保障财务稳健的前提下，把握机遇审慎补充土地储备。”龙湖地产CEO邵明晓表示。

　　而按兵不动、多看少动的房企也不在少数，今年1至6月，万科仅仅新增加开发项目14个，对应规划建筑面积合计为213万平方米，仅约为2011年同期的一半；更明显的是金地集团，该集团新增土地在整个上半年保持“缄默”状态，半年内“零”拿地。

　　此外，导致库存减少的原因，可能是各家房企推迟开盘，以北京市场为例，自8月13日以来已半月无新盘入市。经过了成功以价换量换回市场之后，地产商对于未来房价的预期又变得乐观起来，将更多筹码押在了“金九银十”上。

　　多家房企人士均表示，下半年房地产政策将决定整个行业的走势，不松不紧也许将成为其主要的选择，在此情况下，继续挖掘刚需，适量增加开发将是最合理的策略。（张明）

来源：中华建筑报

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