告别暴利时代，房企何去何从

　　史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。房地产业是不是真的告别，或暂别了暴利时代?近期公布的房地产上市公司半年报数据结束了这一争论。

　　从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。

　　与前几年相比，房地产行业风险的确增加了很多。一边是银行贷款受限，一边是上市融资困难。房地产企业对楼市发展的心理预期发生了转变。另外，在自住型需求成为市场主流的今天，买房者对住房的要求越来越高，房地产企业间的竞争也日趋激烈，相比以往，企业生存压力陡增。再以行业龙头万科为例，其去年总销售金额为1215.4亿元，而其存货总额已经达到2263.6亿元。这就是说，在不推新盘的前提下，万科若要消化存货，需要将近两年时间。

　　告别了暴利，房地产企业何去何从?不少企业从今年春天开始选择了“以价换量”，采取了降价促销的策略，这与年中适逢大学毕业季释放了一批刚刚满足缴税年限的刚性需求不谋而合，这才有了今年7月、8月各大城市楼市成交量的回升和库存量的下降，而随着新盘顺势提价与这波刚需的释放，到8月底，一些城市的成交量已经再度出现凝滞，在传统的“金九银十”，新一轮的价格博弈又开始了。
　　资本永远是逐利的。为了降低风险，选择多元化发展也是房地产企业在利润率下降后自谋生路的理性选择。有部分房企纷纷剥离地产资产，开始加速“挖矿淘金”。

　　3月，中茵股份宣布“涉矿”后，连续3个交易日涨停，虽然随后有两次调整，但比起明确“涉矿”前，还是有30%左右的涨幅。5月，上市房企刚泰控股就开始停牌筹划资产重组事宜，拟通过重大资产置出及非公开发行股份方式购买甘肃大冶地质矿业有限责任公司100%股权。6月，刚泰控股谋划近几个月之久的资产重组方案剥离房地产业务，转攻矿产开发出台。至此，刚泰控股成为A股市场唯一一支从地产股变身“纯种”矿产股的股票。据不完全统计，已经或即将涉足矿业的房企，占整个房地产板块上市公司总数的近1/6。

　　分析人士指出，房企如此密集涉矿，主要是因为他们对金融、投资等领域较为熟悉，对于市场的动向更加敏感。但矿业和房地产不一样的地方在于，对资金占用很大，无法发挥钱的杠杆效应，隐含的风险在于信息的不对称性，收益和风险是呈正比的。短期之内，矿业并不会给公司带来实质性的利润改善。截至目前，还没有一家上市公司明确表示进军矿业能为公司带来多大的利润贡献。

　　多元化是一把双刃剑，有高利润，也有高风险。那么，房地产企业如何战略转型?可以选择的路径很多。包括产品结构调整，比如从做高档楼盘到做中档或经济适用房或工业地产、旅游地产等；从一、二线城市向三、四线城市的地区结构调整等等。

　　房地产业是一个资本密集型产业，也是一个周期性长的风险性产业。如果从规避风险的角度，多元化经营也许可以带来更平衡的现金流来控制房地产的周期性特别是政策风险。

来源：中国国土资源报

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