土地市场与楼市成交是否已脱节？

　　近期，保利、万科等龙头房企大举拿地，多个城市土地集中成交，引发了广泛关注。令人费解的是，一边是土地出让短期升温，一边却是楼市成交在传统旺季中意外“遇冷”。土地市场与楼市这对孪生兄弟“貌合神离”，使得房价走势更加扑朔迷离。

　　虽然土地市场出现了久违的回暖，但是与以往相比，却有着不同的意味。彼时的市场一本万利，开发商只要拍到地，盖起房，就不愁没有销路，就会有大把大把的利润赚。因此，即使是小型开发商也不惜大肆举债、甚至超出自身实力拍地，然后依靠销售回款滚动开发。在这种抢地潮中，地王频出，一个个名不见经传的开发商成为制造地王的“黑马”，也不足为奇。

　　如今，土地市场尽管成交又趋火热，但仅仅是少数龙头企业的“秀场”。在经过上半年库存消化之后，资金充裕的龙头开发商补充土地储备意愿强烈，但是资金链捉襟见肘的中小房企拿地策略依然保守。

　　今年以来，杭州金星、顺德广德业等房企陆续破产表明，与过去皆大欢喜相对照，如今开发商经营一半是海水，一半是火焰。在去年以来的市场调整中，采取灵活促销策略的标杆房企仍然取得了不俗的经营业绩。今年前三季度，万科的销售金额虽然出现了同比下滑，但仍然达到惊人的963.2亿元。果断地以价换量，保证了龙头房企有着充裕的资金流，目前拿地的多是这类回笼资金较快的大型房企。而许多小型房企则掣肘于资金短缺，或因以往高成本拿地而不敢轻易降价，库存压力依然较大，面临着较大的资金链风险。

　　土地出让火爆与楼市成交的凉意形成鲜明对比，也意味着房地产市场暴利时代终结并非虚言，行业整体利润大幅下滑，使得房企之间的竞争机制已经开启。在“现金为王”的时代，龙头房企凭借强大的资金实力左吞右并，趁机扩充版图，占据市场份额。而资质不高、实力不强的小型开发商则有随时被挤出市场的危险。清科研究中心近日发布的报告指出，三季度国内并购市场逆势回暖，其中房地产成为并购主力军，以14.43亿美元的交易总额超过前两季度总和。

　　过去的投机氛围不仅使投资需求无限增长，大量鱼龙混杂的中小开发商也趁机涌入市场，而维持房地产业过度饱和的业态，依靠的是泡沫和暴利。随着楼市泡沫被不断挤出，中小房企无法再躺在高额的利润上睡大觉，市场中必然会出现“大鱼吃小鱼”式的新一轮洗牌。这是对过去楼市非理性集体亢奋业态的必要修正。

　　虽然近期部分地区土地成交升温迅速，但是总体来看，全国土地市场依然偏冷。为防止土地升温误导购房者预期，近日国土资源部有关负责人表示，土地市场尚未出现全面回暖的动力。业界普遍认为，土地经过长期冷清后，目前升温属于“触底反弹”，但全面反弹动力不足。事实上，今年多地土地出让中流标、流拍现象屡见不鲜，而且成交土地溢价率普遍不高。对于开发商而言，地价处于低位，正是抄底的好时机，及时补充“弹药”本在预料之中，并非是影响房价走势的标志性信号。

　　在目前市场环境中，土地市场与楼市尽管还有很大联动，但是这种紧密关系正被打破。土地成交回温虽然会推高房价上涨预期，但却难以带来实际的成交量上升。这是因为，房价涨到目前高位，未来的上涨空间已很有限，对购房者已经失去吸引力。对于游离在市场边缘的购房者而言，“以租代购”的理念逐渐兴起，虽然仍有人借土地市场升温之际制造房价反弹论，但是对于市场预期的影响已经微乎其微，尤其是对受支付能力制约的刚性需求而言，难以再掀起波澜。

　　今年调控大幕下上演的开发商众生相以及销售业绩的冰火两重天，均显示出房企之间的竞争愈发激烈。此前投资者不问价格、不论质量大肆囤房的时代已经一去不复返，当更多的房源可供刚性需求选择时，购房者注重的多是住房品质，龙头房企品质高、配套好的优势凸显，多获得购房者的青睐。而有的开发商却在加快推盘节奏、期待“跑量”之时，却遭遇了购房者持币观望的“冷场”。如想适应未来的市场竞争，获得持续的成交量，开发商还需继续拿出降价促销的诚意。

来源：金融时报

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